Đấu giá đất cần cơ chế đủ “tầm”

LS Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối• 08/01/2024 11:00

Nhiều vụ bỏ cọc gần đây đã cho thấy còn nhiều lỗ hổng trong cơ chế đấu giá đất cần được khắc phục.

Bổ sung những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết nhằm hạn chế hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá đất. Ảnh: N.Thịnh

Thực tế, hệ thống quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá đất hiện nay còn tồn tại nhiều điểm chưa rõ ràng, thậm chí chồng chéo và mâu thuẫn trong các nội dung.

Lỗ hổng đấu giá đất

Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 trong việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với QSDĐ là một ví dụ.

Luật Đấu thầu năm 2013 chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng) mà chỉ quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá QSDĐ. Nhưng cả hai luật này đều chưa có quy định thống nhất về trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá QSDĐ hay không. Hay trường hợp đã đấu giá QSDĐ thì có phải đấu thầu dự án hay không.

Về thủ tục đấu giá, mặc dù quy định là công khai minh bạch, nhưng nhiều vụ việc đấu giá không bảo đảm tính công khai hoặc bị “làm khó” ở khâu nộp hồ sơ, sau đó xảy ra tình trạng chỉ có một đơn vị đăng ký đủ điều kiện. Chiếu theo Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 lại chuyển sang giao đất không qua đấu giá.

Giá đấu giá cũng còn nhiều kẽ hở gây thất thoát lớn ngân sách nhà nước, lãng phí tài nguyên đất đai vì phụ thuộc rất lớn vào ý chí của một số cá nhân. Hiện nay, vấn đề thẩm định giá, khung giá đất đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Đặc biệt, có tình trạng người tham gia đấu giá không đủ năng lực tài chính. Luật Đấu giá tài sản hiện hành vẫn chưa có quy định xác định nguồn lực tài chính của người tham gia đấu giá, dẫn đến tình trạng lợi dụng đấu giá làm rối loạn thị trường đất đai, hay đấu giá hộ không đủ nguồn lực tài chính. Có nhiều trường hợp dựa hoàn toàn vào bảo lãnh của ngân hàng, hay trường hợp bỏ cọc xảy ra không dễ thu tiền cọc, hay trúng đấu giá xong thì triển khai dự án rất chậm trễ.

Những lỗ hổng đó nếu như không được xử lý kịp thời thị trường vẫn sẽ xuất hiện các nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất “ảo” nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc nhằm “thổi phồng” giá trị tài sản là bất động sản, nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm vốn, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để làm tăng giá trị trái phiếu, hoặc làm tăng giá trị cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Thậm chí nghiêm trọng hơn, giai đoạn đấu giá có thể bị lợi dụng để sử dụng nguồn vốn đen chiếm dụng hay rửa tiền, dẫn đến tính khả thi của tài sản đấu giá chậm trễ, kéo dài hoặc sai mục đích, như trường hợp của Tân Hoàng Minh.

Giải pháp “bịt” lỗ hổng

Để khắc phục thực trạng này cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

Bên cạnh đó, sửa đổi “nguyên tắc định giá đất” xác định “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc “việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Bởi điểm c Khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định: “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất” là nguyên tắc của “việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Việc bổ sung quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để thúc đẩy hoạt động đấu giá diễn ra hiệu quả, lành mạnh, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá hiện nay.

Năng lực của người tham gia đấu giá có thể xác định thông qua các yếu tố liên quan đến quy mô dự án, năng lực vốn của doanh nghiệp, kinh nghiệm triển khai các dự án tương tự và cần có các ràng buộc quy định pháp luật, trách nhiệm thế nào sau khi đấu giá. Đồng thời, cần thống nhất, liên thông tiêu chí đánh giá năng lực người tham gia đấu giá cũng như trách nhiệm ràng buộc với dự án trong các luật liên quan như Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, các nghị định, quy định…

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, việc ràng buộc thêm các điều kiện về năng lực tài chính, người tham gia đấu giá sẽ là những người có thể sẽ gặp khó khăn trực tiếp khi thực hiện các thủ tục, chuẩn bị các hồ sơ để chứng minh năng lực tài chính của mình.