Doanh nghiệp khó giảm giá nhà

PHƯƠNG UYÊN• 27/01/2024 11:59

Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm.

>>Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Tín hiệu vui đầu năm 2024

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mở bán trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

Giá nhà liên tục tăng cao

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cho hay, các nhà phát triển BĐS cũng muốn hạ giá, song hạ nữa doanh nghiệp “sẽ chết” bởi mọi chi phí đầu vào từ đất đai, vật liệu xây dựng, tài chính... đều phải tính vào giá thành.

thời gian phát triển một dự án kéo dài, thời gian làm thủ tục dài, kéo theo chi phí phát sinh cao. Bên

Thời gian phát triển một dự án dài kéo theo chi phí phát sinh cao ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà. Ảnh: LV

Theo vị này, cái khó khi làm các dự án địa ốc giai đoạn này đó là khâu thủ tục pháp lý để phát triển dự án quá chậm, từ khâu tạo lập quỹ đất, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, xác định nghĩa vụ tài chính... Nhiều dự án trong 4-5 năm qua chưa thể triển khai. Trong khi đó, lãi suất trên 10%/năm khiến riêng chi phí lãi vay doanh nghiệp phải gánh đến 50 - 60%. "Chi phí này đội lên cao do pháp lý chậm, để càng lâu chi phí càng lớn khiến đầu vào của BĐS cao khủng khiếp", vị này nói.

Ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc muốn tạo lập các dự án để bán giá thấp cũng gặp khó. Bởi lẽ thời gian phát triển một dự án kéo dài, thời gian làm thủ tục dài, kéo theo chi phí phát sinh cao. Bên cạnh đó, việc tính toán các nghĩa vụ tài chính đang còn nhiều vấn đề. Những vướng mắc cốt lõi của thị trường không được giải quyết, rất khó để có được nhà giá thấp cho người dân.

"Điều doanh nghiệp mong muốn hiện nay đó là đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, hỗ trợ doanh nghiệp sớm giải quyết các thủ tục đầu tư, xây dựng các dự án để giúp tăng nguồn cung nhà ở", ông Vũ chia sẻ.

Là người theo dõi rất sát những diễn biến của thị trường và doanh nghiệp bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết, muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài.

Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Ba “lý do tế nhị”

Ông Đào Phúc Tường - Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund cho rằng, có ba “lý do tế nhị” khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá BĐS để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn. Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển BĐS tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua BĐS trực tiếp từ chủ đầu tư, tạm gọi là nhà đầu tư F0. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.

Thứ hai liên quan đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là BĐS cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty BĐS ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng. Thứ ba là tính pháp lý của BĐS. Rất nhiều dự án BĐS có vấn đề pháp lý cho nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong môi trường kinh doanh hiện tại.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills thừa nhận, chi phí đấu giá đất, chi phí đầu vào tăng và chi phí vốn cũng tăng do pháp lý kéo dài trong thời gian qua đã khiến doanh nghiệp chưa thể cơ cấu lại giá bán.

Theo bà, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất hai năm, thậm chí là ba năm. Như vậy, vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu nên chỉ còn duy nhất một kênh để có thể thu hồi được chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này kéo giá bán của các căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng và dẫn đến tình trạng có những dự án bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán.