Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Tín hiệu vui đầu năm 2024

>> Dự báo dòng tiền lớn đổ vào bất động sản

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 12 qua, các doanh nghiệp trên thị trường đã mua lại 32.677 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã khá tích cực trong việc đàm phán mua lại các lô trái phiếu giá trị lớn.

Những tín hiệu vui 

Điển hình, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (Mã: PDR) đã mua lại toàn bộ hai lô trái phiếu với tổng mệnh giá 800 tỷ đồng và chi trả thêm 37,5 tỷ đồng để mua lại trước hạn lô trái phiếu PDR12204. Như vậy, chủ đầu tư này đã chính thức “sạch” nợ trái phiếu vào cuối năm 2023 như kế hoạch trước đó.

>> Gặp thời như FPT City Đà Nẵng

Với việc mua lại các lô trái phiếu kể trên, hiện nay, Phát Đạt đã không còn nợ dư trái phiếu, trong khi trước đó vào thời điểm cuối 2022 dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp này đã đạt mức hơn 4.300 tỷ đồng. Điều này cho thấy tập đoàn đã rất nỗ lực trong việc tất toán nợ trái phiếu và tái cấu trúc tài chính kinh doanh.

Ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng Giám đốc Phát Đạt cho hay, Phát Đạt tự đánh giá rằng doanh nghiệp mình vừa trải qua một “cơn bạo bệnh”, đã nỗ lực “trị bệnh” đúng cách, đúng hướng và bắt đầu phục hồi.

Theo ông Vũ, hiện doanh nghiệp có 6 dự án đủ điều kiện tốt nhất để tung ra thị trường với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng. Sản phẩm trọng tâm là căn hộ và đất nền, ngoài ra còn có sản phẩm BĐS du lịch. Trong thời gian tới, Phát Đạt sẽ tập trung phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực của khách hàng để đạt được mức độ hấp thụ cao nhất của thị trường.

Cũng theo thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), từ đầu năm 2023 đến nay, có 35 công ty xoá sạch nợ trái phiếu, chủ yếu mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho các trái chủ hơn 20.000 tỷ đồng.

Bên cạnh Phát Đạt, nhiều “ông lớn” địa ốc như: Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, NBB, CEO, HDG… cũng giải quyết xong việc mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu với tổng số tiền đã chi khoảng 5.100 tỷ đồng.

Trong số các doanh nghiệp đã tất toán nợ trái phiếu, nhiều trong số họ đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể về kết quả kinh doanh trong năm 2023. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để họ mua lại các lô trái phiếu trước đây bị "ứ đọng" do các dự án triển khai không kịp tiến độ.

Có thể kể đến như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (đã tất toán 2.400 tỷ đồng trái phiếu trước hạn); CTCP Đầu tư BĐS Đông Dương (tất toán 1.200 tỷ đồng trái phiếu)...

Có thể thấy, triển vọng kinh doanh tươi sáng là một lý do giúp các công ty huy động được dòng tài chính. Như Tập đoàn Hateco cuối năm vừa qua cũng đã lãi đậm 421 tỷ đồng, gấp 6 lần cùng kỳ năm trước, tạo điều kiện thuận lợi để Hateco tất toán đúng hạn lô trái phiếu 310 tỷ đồng kết thúc vào tháng 3/2023.

Đây là tín hiệu mới tạo thêm niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trong năm mới. Cho thấy các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đã bắt đầu phát huy tác dụng. Đặc biệt, sau khi Nghị định 08 của Chính phủ với các quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có hiệu lực, đã góp phần khơi thông dòng vốn và lấy lại niềm tin của nhà đầu tư với kênh huy động vốn quan trọng trong trung, dài hạn cho nền kinh tế.

Áp lực vẫn lớn

Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, trong năm 2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trước hạn lập kỷ lục mới là 238.000 tỷ đồng, tăng 5% so với năm trước đó. Qua đó cho thấy, hoạt động mua lại trái phiếu có tác động tích cực tới tâm lý nhà đầu tư, nhưng áp lực đối với thị trường trái phiếu năm 2024 vẫn còn lớn.

Cụ thể, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024 ở mức cao (khoảng 310.131 tỷ đồng). Riêng lĩnh vực BĐS có lượng đáo hạn trái phiếu khoảng 134.000 tỷ đồng, tương đương tổng giá trị phát hành trong cả 2022 và 2023. Áp lực là không nhỏ, nhưng khi các nút thắt về chính sách liên tục được tháo gỡ sẽ giúp niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại, từ đó thị trường có thể phát triển lành mạnh và hiệu quả.

Theo nhóm phân tích của Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, áp lực từ đáo hạn trái phiếu tập trung chủ yếu trong giai đoạn năm 2024 – 2025, từ đó gây ra nguy cơ nợ xấu đối với một số doanh nghiệp đang đối mặt với khó nghiêm trọng về thanh khoản. Việc đàm phán gia hạn chỉ giúp làm chậm quá trình thanh toán và trong nhiều trường hợp, có thể làm tăng chi phí lãi suất cho doanh nghiệp. Hơn nữa, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp sẽ vẫn có sự hạn chế, chủ yếu dành cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín và tài sản đảm bảo pháp lý rõ ràng.

Dù vậy, cũng có những ý kiến đặt niềm tin vào thị trường trái phiếu BĐS sẽ được khắc phục. Theo dự báo từ VIS Rating, trong thời gian tới, các doanh nghiệp địa ốc có thể cải thiện khả năng trả nợ nhờ vào sự phục hồi trong hoạt động kinh doanh, tạo ra dòng tiền và khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới. Điều này dự kiến sẽ làm chậm quá trình hình thành nợ xấu và số lượng trái phiếu mới có tiềm ẩn rủi ro tại các ngân hàng từ năm 2024.