Thu hồi, đấu giá đất để không còn cảnh bỗng thành nhà mặt phố: Nên hay không?

DIỆU HOA• 16/05/2024 03:00

Để tiết kiệm chi phí làm đường, tạo sự công bằng, tránh tiêu cực, chuyên gia kiến nghị thu hồi đất hai bên đường để đấu giá khi mở rộng đường Láng.

>>Cải cách thuế bất động sản: Ưu tiên và kiên quyết

Mới đây, Sở GTVT Hà Nội đề xuất chủ trương mở rộng đường Láng gấp đôi hiện tại từ 10,5m mỗi làn lên tổng 53,5m chiều rộng. Đáng chú ý, mức đầu tư dự kiến cho đoạn đường 3,8km là 17.241 tỷ đồng, trong đó chi phí xây lắp 541 tỷ đồng, còn chi phí giải phóng mặt bằng lên tới 16.700 tỷ đồng (chiếm 96,8%). Con số chi phí giải phóng mặt bằng quá lớn đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận.

Đề xuất chủ trương mở rộng đường Láng đang nhận nhiều ý kiến trái chiều do chi phí GPMB quá lớn.

Bàn về nội dung trên, chuyên gia Nguyễn Minh Đức - Ban pháp chế VCCI cho biết, mỗi khi Nhà nước mở rộng đường, đặc biệt là các đường nội đô, sẽ nảy sinh vấn đề rất lớn. Thực trạng nhiều năm qua sau khi mở rộng đường là người có đất ở trong ngõ, tự dưng được ra mặt đường to thì được hưởng lợi khổng lồ, mỗi mét vuông đất tăng giá hàng chục lần.

Nguy hiểm tiềm ẩn là lợi ích này có thể tạo ra tham nhũng hoặc bóp méo chính sách. Những người biết trước quy hoạch có thể giao dịch nội gián, mua trước đất trong hẻm để thu lợi. Thậm chí lợi ích này có thể khiến cán bộ cố tình bóp méo quy hoạch để đất của mình hoặc lãnh đạo ra mặt đường đẹp.

Bàn về giải pháp để ngắn tình trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng nên thu hồi đất thêm ở hai bên đường, ví dụ, lùi sâu vào thêm 20m. Khi thu hồi thì đền bù với giá trị đất trong ngõ, sau đó Nhà nước bán đấu giá với giá đất ngoài mặt đường. Tiền chênh lệch thu được sẽ giảm, thậm chí còn có lời khi triển khai dự án giao thông. Luật Đất đai cũng mở ra trường hợp này khi cho phép thu hồi đất vùng phụ cận các tuyến giao thông.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Minh Đức cho rằng đây là giải pháp rất kém khả thi bởi với lợi ích khổng lồ khi bỗng dưng trở thành nhà mặt phố, người dân ở trong khu vực đó sẽ không đồng ý và có thể gây nên những kiện cáo.

Theo ông Đức, giải pháp tốt hơn mà các nước khác đang áp dụng là thuế tài sản thu trên giá trị bất động sản hiện có. Ví dụ thu 1% mỗi năm, cụ thể như với giá trị đất khoảng 500 triệu, thì chủ sở hữu đất cần nộp thuế 5 triệu mỗi năm. Nếu cũng căn nhà đó ra mặt đường, giá trị tăng lên thành 10 tỷ, thì số tiền thuế phải nộp tăng lên 100 triệu mỗi năm.

"Cơ chế thuế sẽ ít bị phản đối hơn cơ chế thu hồi đất, vì số tiền này nộp dần dần từng năm chứ không phải là mất một lần. Chủ sở hữu đất có thể cho thuê mặt bằng, số tiền thu được chắc chắn thừa để nộp thuế" - ông Đức nói.

Cũng theo vị chuyên gia này: "Thuế tài sản có cái lợi nữa là không chỉ xử lý được trường hợp Nhà nước làm đường. Mà nếu Nhà nước xây dựng các công trình như công viên, sân bay, trường học thì người dân quanh đó hưởng lợi, giá đất tăng lên thì khoản thuế thu được cũng lớn hơn. Chứ Nhà nước làm công viên thì khó mà có thể thu hồi đất quanh công viên rồi đấu giá lại.

>>Giao dịch nhà đất thổ cư sôi động trở lại

Chênh lệch địa tô lớn sau khi thành nhà mặt phố có thể tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng.

Chính quyền địa phương sẽ có động lực để làm công viên, đường xá, trường học thay vì chỉ tập trung cấp phép đất làm nhà ở hay trung tâm thương mại, vì làm công viên cũng ra tiền, chứ không phải chỉ cấp phép đất ở mới ra tiền".

Cũng theo ông Nguyễn Minh Đức, nhiều người đề nghị thuế tài sản phải đánh lũy tiến, đánh từ căn nhà thứ hai trở lên, như vậy lại đòi hỏi phải xác định chính xác chủ sở hữu. Song, vị chuyên gia kiến nghị giai đoạn đầu có thể đơn giản là đánh đồng loạt bằng nhau hết, cứ phần trăm giá trị tài sản, không cần luỹ tiến.

Liên quan đến câu chuyện nhà trong ngõ bỗng ra mặt phố và những hệ lụy tiềm ẩn khi chênh lệch địa tô quá lớn, chia sẻ trước đó, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang) cũng cho rằng Nhà nước được điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Theo ông Lâm, nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất, cần ghi lại vào giấy tờ sử dụng đất. Nếu người đó tiếp tục sử dụng ổn định sẽ chưa thu chênh lệch địa tô. Nhưng nếu mang đi giao dịch, chuyển nhượng, địa tô chênh lệch ấy được thể hiện ra giá trị bằng tiền, phải được điều tiết bằng ngân sách.