Trung Quốc “giải cứu” bất động sản (Kỳ I): Bước đi mới

TS. BÙI NGỌC SƠN, Chuyên gia kinh tế độc lập ]• 06/06/2024 12:00

Trung Quốc vừa công bố kế hoạch giải cứu bất động sản (BĐS) mới. Gói giải cứu này được chính quyền Trung Quốc đánh giá là “chính sách nặng ký” và là thời khắc lịch sử đối với thị trường BĐS.

p/Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà chưa hoàn thiện và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc lên tới 4,1 nghìn tỷ USD. Ảnh: Bloomberg

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà chưa hoàn thiện và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc lên tới 4,1 nghìn tỷ USD. Ảnh: Bloomberg

>> Trung Quốc lại “giải cứu” bất động sản

Tuy nhiên, gói giải cứu BĐS này quá nhỏ về quy mô, và phương thức cũng không hiệu quả để có thể thành công.

Quy mô quá nhỏ

Cuộc khủng hoảng thị trường BĐS Trung Quốc bắt đầu từ năm 2021 được đánh dấu bởi sự sụp đổ của tập đoàn Evergrande. Kể từ đó, chưa có biện pháp nào mang tính tổng thể và hiệu quả để giải quyết vấn đề này. Trong quý I/2024, đầu tư BĐS ở Trung Quốc tiếp tực giảm sâu tới 9,5%; doanh số bán nhà mới giảm 28,3% trong bốn tháng đầu năm 2024, thì Trung Quốc mới công bố kế hoạch giải cứu khu vực này.

Dù đem lại một số phấn khích cho thị trường BĐS, nhưng gói giải cứu này dường như lại quá nhỏ so với sự tổn thất mà khu vực này đang phải gánh chịu. Theo công bố, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) sẽ cung cấp khoảng 41,5 tỷ USD cho các chính quyền địa phương mua lại nhà chưa hoàn thành, biến chúng thành nhà ở mà người dân có thể mua.

PBoC giải thích thêm rằng họ sẽ chuyển số tiền đó cho các ngân hàng thương mại, từ đó các ngân hàng này sẽ tài trợ cho các chính quyền địa phương và doanh nghiệp Nhà nước đứng ra mua lại những mảnh đất đã bán cho các chủ đầu tư BĐS nhưng chưa sử dụng, và nhà chưa hoàn thành của các công ty BĐS, rồi chuyển đổi chúng thành nhà ở xã hội. PBoC hy vọng rằng gói này sẽ kích thích thêm dòng tiền, nâng tổng số tiền giải cứu lên 69 tỷ USD.

Thời gian cần thiết để bán 1 ngôi nhà mới ở các thành phố lớn tại Trung Quốc. Nguồn: China Real Estate

Tuy nhiên, nếu nhìn vào quy mô thị trường BĐS Trung Quốc đang bị khủng hoảng, thì con số này chỉ như “mối bỏ biển”. Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà chưa hoàn thiện và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc lên tới 4,1 nghìn tỷ USD. Nếu chỉ để giảm nguồn cung xuống mức của năm 2018 thì đã cần khoảng 967 tỷ USD, tức gấp 20 lần gói giải cứu mà Trung Quốc vừa công bố. Còn theo tính toán của Nomura, để hoàn thiện số nhà dở dang trước khi bán hiện nay vào khoảng hơn 20 triệu đơn vị thì phải cần tới 442 tỷ USD, tức gấp 10 lần gói giải cứu nói trên.

>> Gói giải cứu bất động sản mới của Trung Quốc chỉ như "muối bỏ bể"

Theo Bloomberg, tính đến tháng 3/2024, số diện tích nhà ở bỏ hoang ở Trung Quốc lên tới 4,4 tỷ m2. Để phục hồi thị trường BĐS Trung Quốc thì phải xử lý ít nhất 770 triệu m2 nhà ở. Chỉ tính riêng ở Hàng Châu, để giải quyết được số nhà thừa ế thì chính phủ Trung Quốc phải mua lại 11 triệu căn hộ, đòi hỏi phải tiêu tốn tới 1,8 nghìn tỷ USD. Trong khi đó, tổng giá trị gói trái phiếu dài hạn để kích thích mà PBoC công bố chỉ khoảng 138 tỷ USD, và phần để giải BĐS thì chỉ có 41,5 tỷ USD. Như vậy, số tiền giải cứu BĐS của Trung Quốc là quá ít.

Ai làm và làm thế nào?

Như đề cập ở trên, PBoC là cơ quan phát hành tiền, còn các chính quyền địa phương và doanh nghiệp Nhà nước đứng ra thực thi gói giải cứu BĐS nói trên của Trung Quốc.

Qin Weiping, một chuyên gia về Trung Quốc đã dự đoán 7 năm trước rằng thị trường BĐS Trung Quốc sẽ dư thừa như hiện nay, và khi đó chính phủ Trung Quốc sẽ đứng ra lo liệu theo cách riêng của mình. Họ chỉ bỏ số tiền nhỏ để “mua” lại số dư thừa, các nhà phát triển BĐS sẽ không có lựa chọn nào khác là phải chấp nhận “bán lại” giá bèo cho nhà nước và chịu lỗ lớn.
Nếu điều này thực sự xảy ra thì có nghĩa là Trung Quốc thực thi hành động kiểu như “quốc hữu hóa mang phong cách thị trường”.

Thứ trưởng Bộ Phát triển Nông thôn-Thành thị và Nhà ở của Trung Quốc Dong Jianguo đã nói rằng, quyền và lợi ích của người mua nhà được ưu tiên; còn các công ty nào phá sản thì buộc phải phá sản; công ty nào phạm luật thì sẽ bị trừng phạt. Nói cách khác, làm như vậy là Nhà nước sẽ tìm mọi cách thu mua nhà ở với giá rẻ từ tay các công ty BĐS, rồi bán cho người mua có khả năng, đồng thời loại bỏ những công ty BĐS tư nhân. Điều này là phù hợp với chính sách “quốc tiến, dân thoái” hiện nay ở Trung Quốc.

Thêm nữa, nhìn kỹ vào khía cạnh kỹ thuật của hành động này thì dễ dàng nhận thấy có nhiều rủi ro. Những câu hỏi đặt ra là mức tiền mà mỗi chính quyền địa phương và/hay doanh nghiệp Nhà nước được phân chia là bao nhiêu? Giá nhà ở mỗi nơi được xác định như thế nào để mua, rồi bán?... là rất khó trả lời. Ngược lại, người ta dễ nhận thấy điều này có nguy cơ làm cho tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực này diễn biến phức tạp hơn.

Kỳ II: Hiệu quả sẽ ra sao?