"Chia nhỏ" bất động sản để bán: Vẫn nỗi lo sớm nở tối tàn

DIỆU HOA• 26/06/2024 03:01

Không ít mô hình chia nhỏ bất động sản để bán đã xuất hiện trên thị trường những năm qua với kỳ vọng sẽ thay đổi cuộc chơi trên thị trường, nhưng thực tế là hầu hết sau đó đều biến mất không dấu vết.

>>Lãi suất cho vay giảm, cơ hội cho người trẻ sở hữu bất động sản

Chia nhỏ bất động sản để bán không phải hình thức mới song Việt Nam chưa có khung pháp lý điều chỉnh

Phi pháp lý, nhiều rủi ro

Mới đây, Chứng khoán VPS đã hợp tác với Fnest để bán các căn hộ, biệt thự chia nhỏ cho nhà đầu tư với giá chỉ từ 10.000 đồng một cổ phần. Dịch vụ này được thực hiện thông qua ứng dụng SmartOne của VPS và khách hàng cần phải là nhà đầu tư của VPS mới có thể tham gia.

Mỗi bất động sản được đơn vị kinh doanh định giá và quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư sơ cấp bằng đơn vị là Fnest. Trong đó, 1 Fnest tương đương 10.000 đồng. Ví dụ, một căn hộ được định giá 10 tỷ đồng sẽ tương đương 1 triệu Fnest.

Với mô hình này, Fnest đang quảng cáo "ai cũng có thể tham gia đầu tư với số vốn chỉ 10.000 đồng" và không cần lo lắng về việc cho thuê hay rao bán bất động sản bởi đơn vị này sẽ hợp tác với tác với công ty quản lý để tối ưu hóa hiệu quả vận hành. Số tiền thuê cũng có thể được chia cho nhà đầu tư hàng tháng theo tỷ lệ tương ứng mức cổ phần sở hữu.

Theo đó, Fnest đã đưa lên "sàn" 9 loại bất động sản gồm các công trình căn hộ, shophouse, biệt thự tại các dự án như: Garden City, Arden Park, Khai Sơn City...

Tuy nhiên, thông tin về hình thức kinh doanh này, mới đây Bộ Tài chính cho biết hiện Luật Chứng khoán chưa xác định loại hình chia nhỏ bất động sản vào một loại chứng khoán. UBCKNN đã theo dõi mô hình này và nhận thấy đây là một hình thức đầu tư khá nhiều rủi ro.

Dưới góc độ chức năng quản lý, sau khi nhận được thông tin VPS đứng ra bán chứng chỉ này Uỷ ban Chứng khoán đã làm việc và yêu cầu VPS ngừng ngay các hoạt động phân phối chứng chỉ chia nhỏ bất động sản.

Thực tế, trong thời đại công nghệ 4.0 phát triển như hiện tại, nhiều người còn chấp nhập việc hùn vốn đầu tư để được phân quyền kinh doanh theo những chứng thực phi vật lý, thậm chí phi pháp lý.

Giai đoạn 2020 - 2022, dịch bệnh và giãn cách xã hội đã khiến hoạt động đi lại, giao dịch trở nên khó khăn. Trong bối cảnh đó, nhu cầu đầu tư của các cá nhân nhỏ lẻ qua các nền tảng công nghệ bắt đầu được nhen nhóm.

>>"Nóng" cuộc đua đầu tư bất động sản công nghiệp

Những điển hình "sớm nở tối tàn"

Trong giai đoạn này, nhiều mô hình công ty cung cấp hoạt động đầu tư mua chung bất động sản như Houze Invest, Infina, Moonka, SS Finance…đã chào sân thị trường với kỳ vọng sẽ huy động vốn từ cộng đồng có tiềm năng cách mạng hóa thị trường bất động sản.

Chưa có hành lang pháp lý, hình thức chia nhỏ bất động sản để bán tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong đó, "công thức" chung của các mô hình này là một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia.

Đơn cử như với ứng dụng Revex từng được CenGroup cam kết rót vốn 1 triệu USD, đây là nền tảng trung gian kết nối giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản. Phân khúc khách hàng mà Revex hướng đến là các cá nhân có thể đầu tư từ 1 triệu đồng. Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng đầu tư chung, tùy vào năng lực tài chính của mình.

Hay tại KS Finance cũng từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản. Theo đó, với số vốn từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư các dự án bất động sản hạng sang đến siêu sang. Lợi suất đầu tư cam kết 11%/năm.

Cuối năm 2021, thị trường cũng chào đón ứng dụng Moonka, được giới thiệu là sàn giao dịch bất động sản liên kết giữa người bán và người mua. Khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung 1 bất động sản. Ví dụ, một bất động sản 3 tỉ đồng có thể chia thành 1.000 phần, mỗi phần 3 triệu đồng.

Thế nhưng hoạt động của các mô hình này dường như không hiệu quả. Website của nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản của các đơn vị này đã dừng hoạt động, cùng với đó là sự biến mất trên truyền thông và các nhà đầu tư.

Theo ông Trương Trí Vĩnh - Chủ tịch nền tảng kinh doanh bất động sản Karo Platform, một chuyên gia trong lĩnh vực proptech cho biết mô hình chia nhỏ bất động sản để thu hút đầu tư (hay còn gọi là real estate syndicate) không phải mô hình đầu tư mới mà đã tồn tại và được thử nghiệm nhiều trên thế giới, được nhắc đến rộng rãi hơn với blockchain. Theo một vài báo cáo thì tại Mỹ, ngành này được dự báo sẽ đạt đến con số gần 4 tỷ USD vào năm 2030.

Tại Việt Nam, mô hình đầu tư này được đánh giá là khá hấp dẫn. Ông Vĩnh cho rằng việc góp tiền để cùng đầu tư vào 1 bất động sản như 1 miếng đất, 1 căn nhà vốn dĩ đã tồn tại trong thị trường Việt Nam. Trong một nền kinh tế đang đô thị hoá mạnh mẽ, bất động sản là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn và thu hút nhà đầu tư nhất.

Tuy vậy, rủi ro mà người mua có thể gặp phải cũng như nhược điểm lớn nhất của mô hình kinh doanh này là tính thanh khoản kém. Thông thường, mô hình kinh doanh này sẽ không có thị trường thứ cấp, lựa chọn duy nhất của người mua khi muốn “thoát hàng” là phải tìm được người mua để tiếp quản khoản đầu tư này. Đây được cho là nhiệm vụ khó khăn đối với người mua.

Trong khi hầu hết các khoản đầu tư bất động sản đều có thời gian nắm giữ dự kiến có thể từ 5-7 năm hoặc nhiều hơn. Khi đó, khoản đầu tư của nhà đầu tư có thể bị khoá trong toàn bộ thời gian này, và có rất ít cơ hội “thoát ra” sớm.

Còn theo chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, mô hình chia nhỏ bất động sản bán vốn cổ phần trên thực tế là P2P, đơn vị app chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau).

TS Đinh Thế Hiển phân tích, về tổng quan theo quy định chung thì P2P đang được Nhà nước thí điểm cho phép, song để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia thì đòi hỏi độ mạnh về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... – là những điều mà nhiều P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.

Bên cạnh đó, về việc huy động vốn cụ thể qua tài sản bất động sản (nhà, dự án), nếu chủ đầu tư đưa các dự án này lên app để huy động vốn và chứng thực sở hữu "cổ phần" cho nhà đầu tư, mà không chuyển tên thì thực tế chỉ sở hữu ảo trên app. Có thể ví như nhà đầu tư đang đi "mua vịt trời".