Cân nhắc cách tính giá đất
Sau khi thi hành Luật Đất đai 2024, bên cạnh những tác động tích cực vẫn còn vướng mắc trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất tại các địa phương.
Như tại TP HCM, cách tính toán chưa phù hợp trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đang gây ra nhiều vấn đề phát sinh về thủ tục hành chính.
Còn nhiều lo ngại
Khi Luật Đất đai mới có hiệu lực đã không còn quy định về hệ số K, nên thành phố phải điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, tiệm cận giá thị trường căn cứ vào Nghị định 71/2024 về giá đất. Tuy nhiên, trong vấn đề này còn nhiều lo ngại.
Theo cách tính bảng giá đất mới dựa trên dự thảo, các hộ gia đình, cá nhân sẽ phải bỏ thêm một số tiền rất lớn khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp sổ hồng lần đầu, gây khó khăn cho nhiều hộ gia đình tại địa phương.
Điển hình, ở huyện Hóc Môn có nơi giá đất tăng hơn 50 lần, từ 200.000 đồng/m2 lên 3,2 triệu đồng/m2 ở vị trí 1; hay từ 6,8 triệu đồng/m2 lên 65 triệu đồng. Như vậy, chênh lệch số tiền sử dụng đất là rất lớn, từ 660 triệu đồng lên thành hơn 6 tỷ đồng cho cùng một mảnh đất theo cách tính mới.
Theo lãnh đạo địa phương này, những người dân có đất nông nghiệp giờ muốn chuyển đổi sang thổ cư cũng không thể có đủ chi phí tài chính cho tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới.
Dựa trên báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho thấy, tổng diện tích đất nông nghiệp của 9 quận, huyện và TP Thủ Đức chịu tác động khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gần 110.091 ha. Trong đó, nhiều nhất là các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và TP Thủ Đức (4.558.2 ha). Ngoài ra, thành phố còn khoảng 7.779 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chủ yếu phân bổ ở các quận, huyện vùng ven.
Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng giao dịch bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi vướng mắc trong cách tính giá đất. Báo cáo của Cục Thuế TP HCM chỉ ra rằng, có hơn 8.800 hồ sơ thuế tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8 đến trước ngày 21/9.
Tương tự, tỉnh Lâm Đồng cũng đối mặt với những khó khăn liên quan đến vấn đề này. Nhiều tuyến đường, đoạn đường ở tỉnh hiện chưa được cập nhật vào bảng giá, gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính như tiền chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền giao đất và cho thuê đất; xác định tiền bồi thường khi thu hồi đất; các khoản thuế, phí…
Cần nhanh chóng ban hành bảng giá đất mới
Các chuyên gia cho rằng, các phương pháp áp dụng để tính giá đất tại TP HCM được giới chuyên gia nhận định chưa hợp lý. Như chia sẻ của bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP HCM, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Ví dụ, tại quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11.3 và quận 5 là 5.58.
“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số K, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai” - bà Giang phân tích.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, nên dùng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực, hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP Thủ Đức.
Mới đây, TP HCM vừa có văn bản cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế trong lúc chờ ban hành bảng giá đất mới, gỡ vướng cho hơn 8.800 hồ sơ đang tồn đọng.
Tại tỉnh Lâm Đồng, UBND tỉnh đã giao chủ tịch UBND các huyện, thành phố chỉ đạo rà soát, xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các huyện, thành phố theo nguyên tắc Bảng giá đất điều chỉnh = Giá đất giai đoạn 2020 – 2024 đã được UBND tỉnh ban hành (trong đó, lưu ý đối với các con đường, đoạn đường đã điều chỉnh, bổ sung giá đất) nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành trong năm 2024 hoặc điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường.
Tuy nhiên, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án bất động sản lại cho rằng: “Đây chỉ là giải pháp tạm thời, điều quan trọng nhất là cần nhanh chóng ban hành bảng giá đất mới để cập nhật đúng theo luật mới đã ban hành”.