Chung cư cao cấp áp đảo thị trường nhà ở
Thị trường bất động sản đang tiếp tục chứng kiến sự mất cân bằng nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung, sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng.
Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu công bố gần đây cho thấy nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đã qua thời khan hiếm. Đáng chú ý, các dự án có vị trí xa trung tâm TP đang dần đuổi kịp giá nhà nội đô.
Chung cư tại Đông Anh có giá trên 160 triệu đồng/m2
Đơn cử tại huyện Đông Anh, một dự án căn hộ có tên thương mại Masteri Grand Avenue nằm trong Khu đô thị Vinhomes Global Gate đang gây chú ý bởi mức giá cao vượt khỏi mặt bằng khu vực.
Dự án này của chủ đầu tư Masteri Homes. Theo thông tin từ chủ đầu tư, Masteri Grand Avenue sẽ được mở bán vào ngày 20/10. Cũng theo giới thiệu, dự án dự kiến sẽ mở bán trước 2 tòa là A2 và B2, có chiều cao 45 tầng, với tổng 1.640 căn hộ.
Chủ đầu tư thông tin dự án này được định hướng theo phân khúc cận cao cấp, giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức khoảng từ 130-160 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn studio tại dự án sẽ có giá gần 5,4 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ sẽ có giá 14,5 tỷ đồng.
Tại huyện Gia Lâm, chủ đầu tư CapitaLand cũng vừa cho ra mắt dự án mang tên The Senique Hanoi, được phát triển với sự hợp tác của hai đối tác đến từ Nhật Bản: Nomura Real Estate Asia và Mitsubishi Estate Asia. Dự án cung cấp khoảng 2.150 căn hộ với ba tòa tháp 37 tầng. Dự án có vị trí thuộc Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1. Theo thông tin, các căn hộ tại đây có giá rumor là 68 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT).
Trước đó, tại khu vực nội thành, Tập đoàn HD Mon và Tập đoàn Indochina Capital cũng đã cho ra mắt dự án căn hộ The Nelson Private Residence (The Nelson) tại quận Ba Đình. Theo thông tin từ Indochina Capital, dự án sẽ có giá khởi điểm từ 135 triệu đồng/m2.
Đầu tháng 8, thương hiệu bất động sản Noble cũng đã cho ra mắt dự án đầu tiên tại quận Tây Hồ, với tên thương mại là Noble Crystal Tay Ho. Giá bán tại dự án này đang được rao ở mức 170 - 195 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thực hiện cũng cho thấy sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hoá mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng một m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng một m2) chiếm áp đảo, với 70%.
Cuộc đua tăng giá từ các chủ đầu tư
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nguồn cung mới ra thị trường cải thiện nhưng tập trung ở một số dự án, chủ đầu tư, khiến tính đa dạng của sản phẩm bị hạn chế. Lý do nữa là phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, nhất là đất đai, gia tăng. Do đó chủ đầu tư ưu tiên phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối ưu lợi nhuận.
Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định rằng, thời gian qua, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán. Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này từng phát triển dự án thành công tại TP HCM - điểm đến ưu tiên khi bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP HCM ngày càng khan hiếm, giá tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.
Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại Thủ đô.
Bình luận xung quanh vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng tình trạng hét giá cao từ các dự án mới đang đẩy cả doanh nghiệp và chủ nhà vào cuộc đua tăng giá, khiến cho thị trường phát triển ngày càng thiếu bền vững.
Theo ông Toản, thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thực sự trở thành tác nhân lớn gây nên tình trạng biến động giá. Trong 5 năm trở lại đây, nguồn cung chỉ tập trung ở một số dự án tại vùng ven đô, phía Tây TP Hà Nội, các dự án đơn lẻ khác đa số tắc nghẽn. Ngay cả loại hình nhà xã hội mà Chính phủ thúc đẩy cũng khan hiếm, năm 2023, Hà Nội chỉ ghi nhận một dự án ở Trung Văn. Trong khi lượng di dân, tăng dân số tự nhiên của thành phố rất lớn, mỗi năm hàng trăm ngàn người nhập cư ở Thủ đô, nguồn cung khan hiếm khiến cầu bị nén mạnh.
Mới đây, tại Họp báo Chính phủ thường kỳ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá bất động sản cao, đột biến thời gian qua do cầu lớn hơn nguồn cung quá nhiều. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đã xảy ra tình trạng đẩy giá, thổi giá.
Điển hình, thời gần đây Hà Nội tổ chức đấu giá đất, người tham gia đấu giá đẩy giá đất cao lên rồi bỏ cọc. Nguyên nhân thứ ba là chi phí đầu tư, đầu vào của bất động sản bị tăng cao.