Phát triển bền vững thị trường bất động sản: Giải quyết “bài toán” định giá đất
Hiện nay vẫn còn hàng loạt dự án bị “nghẽn” do định giá đất cần sớm có giải pháp tháo gỡ để thị trường phát triển lành mạnh.
Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV đánh giá việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường hiện nay là điểm mới quan trọng nhất, qua đó giúp tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường. Đồng thời, tháo gỡ bất cập về giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án,...
Song cũng theo ông Lực, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. "Dự kiến sau khi chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2 - 7 lần so với bảng giá đất hiện tại", ông Lực nói.
Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam cho biết định giá đất đang gây khó khăn cho hàng loạt các dự án. Việc tắc định giá đất khiến nhiều dự án chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng. Trong khi đó, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, chưa được mở bán ra thị trường.
Đáng chú ý, định giá đất tăng cao tác động tới cấu thành giá bán bất động sản, trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất đối với các doanh nghiệp và thị trường. Theo ông Hiệp, phương pháp định giá đất hiện tại khiến giá đất tăng mạnh, có những dự án giá đất đã tăng gấp đôi khi thời điểm định giá chỉ chênh 6 tháng.
Vị chuyên gia chia sẻ, giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. "Đã có dự án chung cư có giá lên đến 500 triệu đồng/m2, mức giá phi lý. Nếu cứ theo vòng luẩn quẩn giá đất - giá nhà, giá bất động sản Việt Nam sẽ cao nhất thế giới. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng", ông Hiệp lo ngại.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thực tế thị trường vẫn còn một số băn khoăn. Việc các địa phương đang tiến hành công bố thông tin về bảng giá đất cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.
Ông Đính cho rằng nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao. Thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng với giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.
“Dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý là cung được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên ở đây giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại. Đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng”, Chủ tịch VARS chia sẻ.
TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, trong bối cảnh hiện nay việc cần thiết nhất là xây dựng một Nghị quyết của Quốc hội thống nhất quy định, nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính.
Việc xây dựng nghị quyết này không chỉ giải quyết triệt để các bất cập hiện tại, là lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân mà đây cũng là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản. "Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn", TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.