Ảm đạm thị trường bất động sản cuối năm

Thực tế, quý 4 thường là thời điểm sôi động trong năm của thị trường bất động sản khi nhiều người có tâm lý mua nhà đón Tết.

Lãi suất hấp dẫn chưa đủ “kích cầu”

Tuy nhiên, thị trường năm nay lại khá ảm đạm, giao dịch giảm sút do người dân không còn “mặn mà” xuống tiền, dù mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng được các chuyên gia đánh giá ở mức thấp trong nhiều năm qua.

Tại các ngân hàng thương mại, từ đầu tháng 11, lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức từ 4,6 - 9,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi cho các khoản vay đã ký trước đó tại nhiều ngân hàng thường vượt mức 11,7%/năm.

Tại BIDV, khách hàng được hưởng lãi suất ưu đãi 5,2%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 6%/năm trong 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ được tính theo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng thêm biên độ 4%.

Vietcombank cũng đưa ra các gói vay mua nhà với mức lãi suất hấp dẫn: từ 5,5%/năm cho 6 tháng đầu đối với khoản vay dưới 24 tháng; từ 5,7%/năm cho 12 tháng đầu với khoản vay trên 24 tháng; và 6,5%/năm cố định trong 2 năm đầu tiên.

Không chỉ các ngân hàng quốc doanh, về phía các ngân hàng thương mại cổ phần cũng tung ra nhiều gói vay hấp dẫn. Điển hình như VPBank, khách hàng có thể hưởng lãi suất cố định 4,6%/năm trong 3 tháng đầu hoặc 5,9%/năm trong 6 tháng đầu.

Nguyên nhân do đâu?

TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế chỉ ra bốn nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất, thị trường bất động sản hiện nay đã có sự phục hồi nhưng vẫn chưa thực sự chắc chắn. Thứ hai, giá bất động sản tại nhiều phân khúc như chung cư, nhà riêng... đều ghi nhận đà tăng mạnh kể từ đầu năm đến nay, khiến người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Thứ ba, nguồn cung bất động sản vẫn còn nhỏ giọt, không phong phú như trước đây khiến lựa chọn của người mua cũng trở nên hạn chế. "Nếu như khoảng 5 năm về trước, người mua nhà sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính bởi thời điểm đó, rất nhiều sản phẩm chất lượng có giá thành hợp lý được tung ra. Thì đến thời điểm hiện tại, người mua dần trở nên cân nhắc, cẩn trọng do giá bất động sản đang neo rất cao, dư địa hay tiềm năng tăng giá trong tương lai sẽ khó hơn", TS Ánh nhận định.

Thứ tư, lãi suất tuy đã giảm khá nhiều, nhưng vẫn còn ở mức khá cao, chưa thực sự hấp dẫn người mua nhà trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn khó khăn như hiện nay. "Chúng ta vừa trải qua giai đoạn thị trường trầm lắng, khá nhiều bất động sản của những người đã đi vay từ thời kỳ bùng nổ trước đó vẫn còn đang bị đọng, không thể trở thành sản phẩm đầu tư được. Vậy nên, họ cũng trở nên e ngại khi tiếp cận với nguồn vốn vay mới", vị chuyên gia cho biết. Thay vì chấp nhận những rủi ro về vay vốn, áp lực tài chính, ông Ánh cho rằng việc chọn thuê nhà có thể trở thành một xu hướng phù hợp hơn trong thời gian tới.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến hết tháng 9, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 16%, còn cho vay mua nhà ở chỉ tăng 4,6%. Dù cải thiện 3,5% so với năm ngoái, mức tăng này vẫn thấp cho thấy tâm lý e dè của người dân khi đi vay mua nhà vẫn chiếm chủ đạo.

Kết quả khảo sát tâm lý người dùng bất động sản Việt Nam trong quý 2/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường vẫn đang trong trạng thái chờ đợi và phần lớn người mua nhà cần sự chuyển biến rõ nét hơn trước khi xuống tiền. Người mua vẫn kỳ vọng giá nhà sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như sự đổi mới về hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường tích cực hơn.

Đối với việc vay vốn mua nhà, hơn 50% người tham gia khảo sát cho rằng, lãi suất vay mua nhà dưới 8%/năm là hợp lý, 29% chấp nhận mức lãi suất từ 8 - 10%/năm, chỉ 10% chấp nhận đi vay với lãi suất từ 10-13%/năm (tính theo mức thả nổi). Hầu hết người đang đi vay mua nhà tham gia khảo sát cho biết, họ vẫn phải vay với lãi suất trung bình trên 11,5 - 13%/năm.

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng giá nhà neo ở ngưỡng rất cao, dù nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách kích cầu, ưu đãi thời gian qua. “Ngay cả khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà xuống mức rất thấp, giảm khoảng 2-3% so với năm ngoái, thu nhập của người dân thực tế vẫn rất khó khăn. Người dân thấy giá nhà quá cao nên họ phải chọn cách trì hoãn và chờ đợi thị trường có sản phẩm giá phải chăng", ông Lực cho hay.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu mua nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao nhưng tập trung vào phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Trong khi phân khúc này đã biến mất tại TP HCM vào năm 2021 và tại Hà Nội vào 2023. Tại hai thành phố này, 80% dự án mở bán mới từ đầu năm đến nay đều thuộc nhóm cao cấp trở lên.

Thực trạng này đẩy giá nhà ở liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đa số người dân. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn, song phân khúc này gần như bị "bỏ rơi", ông Đính cho hay.

Vi Anh