Thị trường bất động sản cuối năm tiếp tục xu hướng tăng giá

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Khối bất động sản nhà ở của CBRE cho biết, theo thống kê trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội đạt khoảng 11.000 căn hộ đưa ra thị trường, tương đương với nguồn cung của 6 tháng đầu năm 2024. Trong khi đó, số lượng căn hộ được chào bán tại thị trường TP HCM chỉ đạt khoảng 1.400 sản phẩm. So với 6 tháng đầu năm 2024, con số này tiếp tục sụt giảm, đây cũng là con số thấp nhất trong 6 tháng của TP HCM trong 10 năm trở lại đây.

Về giá bán, theo ông Kiệt tiếp tục đà tăng trưởng ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là tại TP HCM, do nguồn cung ít nên hầu hết các dự án khi chào bán ra thị trường ở thời điểm hiện tại đều nằm ở phân khúc cao cấp, và mức giá trung bình của TP HCM đã tăng gần 30% và đạt khoảng 82 triệu/m2 đối với căn hộ. Con số tương ứng ở thị trường Hà Nội là 79 triệu/m2. Nếu so sánh với cùng kỳ năm trước, thị trường Hà Nội cũng tăng 35%. Cả hai thị trường đều ghi nhận đà tăng rất mạnh đối với thị trường căn hộ.

Nếu xét về con số, hiện nay tại TP HCM và Hà Nội hiện đang trái chiều. Theo đó, tại TP HCM, mặc dù số lượng chào bán mới rất ít, nhưng do nhu cầu tại TP HCM vẫn cao, nên tỷ lệ hấp thụ ở cả hai nhóm sản phẩm căn hộ và nhà liền thổ đều ở ngưỡng cao. Trong khi đó, số lượng chào bán thành công tại Hà Nội đang có xu hướng giảm so với số lượng chào bán mới. Điều này cho thấy có sự điều chỉnh so với nhu cầu về căn hộ và giá bán tại Hà Nội hiện đã tăng khá cao.

Đi sâu vào phân tích từng phân khúc, ông Kiệt cho rằng, tại thị trường Hà Nội, số lượng căn hộ chào bán mới trong 6 tháng đầu năm 2025 gần như tương đương với 6 tháng đầu năm năm 2024. Điều này cho thấy, mức độ ổn định của thị trường Hà Nội là rất cao. Tuy nhiên, đến quý II/2025, 100% số lượng chào bán ra thị trường khoảng gần 8.000 sản phẩm chỉ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

“Đây là xu hướng đã từng xảy ra trong khoảng 3 năm trước và hiện tại xu hướng này lại đang xuất hiện tại Hà Nội. Điều này cũng cho thấy rằng, việc mất cân đối nguồn cung đối với nhu cầu trên thị trường đã diễn ra ở thị trường phía Bắc”, ông Kiệt đánh giá.

Tương tự, tại thị trường phía Nam, số lượng sản phẩm rất ít và phần lớn tỷ trọng sản phẩm cũng nằm ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Thậm chí, tỷ trọng sản phẩm hạng sang tại thị trường TP HCM còn chiếm cao hơn so với sản phẩm cao cấp, chủ yếu là do việc hạn chế nguồn cung ở khu vực trung tâm.

Về xu hướng đầu tư, chuyên gia của CBRE cho rằng, ở thời điểm hiện tại nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn vàng là kênh đầu tư mang tính mạo hiểm. Tuy nhiên, trong bối cảnh có nhiều thay đổi và biến động trên thị trường, xu hướng lựa chọn đầu tư bất động sản để tích lũy tài sản cũng ngày càng rõ nét hơn, nhờ yếu tố ổn định.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, đối với thị trường Hà Nội, số lượng dự án sẽ tập trung nhiều ở khu vực phía Tây Hà Nội. Nhưng nếu xét về số lượng sản phẩm, số lượng các dự án có quy mô lớn lại tập trung ở phía Đông nhiều hơn.

“Điều này cho thấy, nguồn cung ở khu vực phía Đông và phía Bắc của Hà Nội sau khi có thông tin về dự án kết nối bờ Tây với bờ Đông sông Hồng thì thị trường phía Đông Hà Nội phát triển sôi động hơn, đặc biệt là dự án Đô Thị và Đại đô thị”, ông Kiệt nhận định.

Ông cũng cho biết, theo số liệu thống kê của CBA, từ nay đến thời gian cuối năm, thì số lượng nguồn cung của thị trường Hà Nội sẽ duy trì ở mức khá cao. Đến cuối năm, tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội ở cả phân khúc căn hộ và nhà phố có thể đạt từ 33.000-35.000 sản phẩm.

Nguồn cung của thị trường Hà Nội vẫn duy trì khá ổn định. Trong thời gian từ nay đến năm 2028, các dự án trên lộ trình triển khai nhìn chung vẫn đang triển khai khá tốt, yếu tố này đã tạo nên sự ổn định cho thị trường Hà Nội, cả với phân khúc căn hộ lẫn nhà liền thổ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội đang có xu hướng giảm hơn so với thời gian trước đây.

Đối với thị trường TP HCM và các địa phương lân cận, theo chuyên gia của CBRE, nhiều dự án lớn sẽ tập trung ở xung quanh các khu vực có các dự hạ tầng giao thông lớn như như vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc TP HCM – Trung Lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc TP HCM – Mộc Bài…Các yếu tố này sẽ tạo nên sự phân bổ rộng hơn về quy mô của các dự án, có nhiều dự án nằm xa khu vực trung tâm hơn và có quy mô lớn hơn.

“Nguồn cung của khu vực TP HCM trong thời gian tới sẽ tập trung nhiều ở khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh xung quanh TP HCM. Trong thời gian tới, phân khúc nhà liên thổ ở khu vực trung tâm TP HCM cũng có nguồn cung mới”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiện nhận định.

Dự báo về nguồn cung riêng của TP HCM từ năm 2025-2027, chuyên gia của CBRE cho rằng, nguồn cung tương đối ít, dao động từ khoảng 10.000-15.000 sản phẩm. Nhưng nếu gộp chung cả thị trường lân cận thì nguồn cung cả khu vực phía Nam sẽ có sự tăng trưởng và thay đổi rất nhiều, thị trường phía Nam sẽ có diễn biến khá sôi động trong thời gian tới.

Về mức giá, dự báo thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng giá, đặc biệt là các đô thị vệ tinh cũng sẽ có mức tăng giá tương ứng tương tự như tại TP HCM. Đơn cử, khu vực Long An (cũ) sẽ có nhiều dự án hơn, quy mô cũng lớn hơn, tốc độ triển khai cũng nhanh hơn, khả năng tăng giá ở thị trường này khả năng sẽ cao hơn so với các thị trường khác.

“Tại TP HCM dự báo trong thời gian tới nhiều khả năng xu hướng giá có thể sẽ vẫn ổn định, một phần là do nguồn cung hạn chế. Nếu có thì những dự án này chủ yếu tập trung ở Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ (cũ), các khu vực này, mức giá sẽ không cao, nên thời gian tới, tốc độ tăng giá có thể sẽ giảm”, chuyên gia của CBRE nhận định.

Đồng thời, ông cũng chỉ ra các yếu tố mà nhà đầu tư đang rất quan tâm hiện nay liên quan đến chất lượng sản phẩm; chính sách bán hàng, không còn đơn giản về vấn đề chiết khấu, mà tập trung nhiều vào việc hỗ trợ thanh toán, các gói vay, hỗ trợ về lãi suất…; chiến lược marketing; và sự thay đổi nhu cầu của người mua đối với sản phẩm bất động sản.

Đình Đại