Tiền sử dụng đất tăng cao gây nhiều bất cập

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho biết, thực hiện quy định của luật Đất đai 2024, theo phân công của Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính báo cáo chi tiết về giá đất, tiền sử dụng đất. Trong đó, Bộ Tài chính chủ trì báo cáo nội dung liên quan về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong quá trình sửa đổi Nghị định 103, Bộ Tài chính nhận được nhiều ý kiến của các doanh nghiệp, các hiệp hội và các địa phương về tiền sử dụng đất và tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở với nhiều vấn đề đặt ra cần tháo gỡ và đưa ra nhiều phương án đề xuất khác nhau.

Theo Thứ trưởng Lê Tân Cận, Bộ Tài chính đã gặp trực tiếp, làm việc với các doanh nghiệp, hiệp hội, địa phương và yêu cầu các địa phương báo cáo nhanh về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trên cơ sở tổng hợp trung thực, theo chức năng nhiệm vụ của mình, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa Nghị định 103. Đồng thời cũng có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành với các phương án khác nhau.

Đối với khoản tiền nộp thuế bổ sung, 3 nhóm đề xuất là giữ nguyên mức thu, giảm thu và không thu khoản thu bổ sung. Đây là 3 phương án đề xuất, Bộ Tài chính đã hoàn thiện và có phương án giảm mức thu cũng như giảm thời gian tính tiền sau khi trừ đi thời gian cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất.

“Riêng đối với nội dung kiến nghị không thu tiền nộp thuế bổ sung, Bộ Tài chính xin được ghi nhận và cùng với Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa luật Đất đai”, Thứ trưởng Lê Tấn Cận chia sẻ.

Đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, theo Thứ trưởng Lê Tân Cận, thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo luật Đất đai 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Trong đó, giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

“Bộ Tài chính dự kiến trình Chính phủ theo phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở trong bối cảnh giá đất tại một số địa phương cao đột biến so với bảng giá đất cũ. Điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất trên cơ sở tất cả vì lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, với quan điểm lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ", Thứ trưởng Lê Tân Cận chia sẻ thêm .

Phát biểu tại Hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, chỉ với 9 dự án nhưng TP HCM sẽ thu ngân sách được 65.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, ông Châu đánh giá, con số này đáng mừng vì ngân sách có thêm nguồn thu bổ sung lớn.

Tuy nhiên, ông cũng đặt câu hỏi có hợp lý hay không? Bởi theo ông, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp, trong đó về phía nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai là hợp lý.

Ông cũng nêu nhiều ví dụ thực tế cho thấy giá đất tăng cao khiến người dân phải đóng tiền thuế sử dụng đất cũng tăng cao, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Liên quan đến khoản thu bổ sung với hàng loạt doanh nghiệp do chậm định giá đất. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ quy định thu bổ sung là đúng luật Đất đai nhưng tại sao quy định thu 5,4% và hiện nay Bộ Tài chính để xuất thu 3,6% trong khi không thuộc lỗi của doanh nghiệp, bởi quyền ban hành giá đất nhanh hay chậm đều do Nhà nước.

Ông Châu lấy ví dụ, một dự án A đã có quyết định giao đất cách đây 30 năm, năm 2025 mới được tính tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng, thì ngoài 100 tỷ đồng mới này doanh nghiệp còn phải nộp tiền bổ sung 162 tỷ đồng. Nếu một dự án B được giao đất 20 năm và năm 2025 cũng được thông báo tiền sử dụng đất 100 tỷ đồng thì tiền thuế phải nộp bổ sung 108 tỷ đồng... là cực kỳ vô lý.

Ông cũng cho rằng, Bộ Tài chính đang tính 3,6% trên cơ sở giảm so với đề xuất đầu tiên nhưng mức thu này là không hợp lý. Luật Đất đai chưa sửa thì phải quy định thu nhưng nếu chỉ thu 1% thì được không?

"Chúng tôi đề nghị thay vì thu 5,4% hay 3,6% thì Bộ Tài chính trình Chính phủ chỉ thu bổ sung 0,5%. Quy định này của luật Đất đai không phù hợp với với luật Ban hành văn bản quy định pháp luật là chỉ áp dụng hồi tố với nghĩa vụ pháp lý nhẹ hơn, còn quy định nặng hơn không được áp dụng trước đó", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Trong khi đó, TS Trần Việt Anh - Phó hiệu trưởng thường trực, Trường ĐH Hùng Vương cho rằng, quy trình định giá và giao đất hiện nay còn chồng chéo, thiếu minh bạch. Việc tìm kiếm doanh nghiệp định giá rất khó, đặc biệt liên quan đến trường học, bệnh viện, nhất là đất công. Ngoài ra, quy định ở trên mở rất nhiều nhưng dưới địa phương thì hiểu mỗi kiểu, ẩn chỗ này ẩn chỗ kia. Có những dự án vướng như quy trình đền bù. Một trong những nguyên nhân nữa là quỹ đất sạch trong nhà ở xã hội.

Từ đó, TS Trần Việt Anh kiến nghị, bảng giá đất cập nhật theo giá thị trường nhưng cần có lộ trình và tránh gây sốc, gây ảnh hưởng thị trường bất động sản, mà ảnh hưởng cả an sinh xã hội, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Cần phân rõ giá đất thương mại và nhà ở an sinh xã hội.

Tương tự, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho nhà ở xã hội, nhà ở an sinh đã có nhưng nhiều địa phương có cách hiểu khác nhau. TS Trần Việt Anh kiến nghị, cần mở rộng phạm vi miễn giảm tiền sử dụng đất sang loại hình cho thuê dài hạn, đảm bảo phục vụ an sinh xã hội cũng như giảm giá nhà.

Đình Đại