Khẩu vị mới của nhà đầu tư bất động sản: Ưu tiên chất lượng hơn “sóng” thị trường
Dòng tiền trở lại bất động sản nhưng nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên giá trị dài hạn thay vì mua bán theo phong trào.
Khi thị trường chứng khoán liên tiếp lập đỉnh, dòng tiền vẫn tìm đường quay lại bất động sản - kênh vốn đã ăn sâu vào thói quen của nhiều nhà đầu tư Việt. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn ở giai đoạn hiện tại là tâm lý đã thay đổi rõ rệt: sự quan tâm vẫn cao, nhưng những quyết định nóng vội, mua bán theo phong trào (FOMO) không còn là xu thế chủ đạo.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Group cho biết, khảo sát hơn 300 khách hàng tại TP HCM (đa số có thu nhập từ 25 triệu đồng/tháng) cho thấy bất động sản vẫn là kênh được ưu tiên đầu tư nhất. Trong số này, căn hộ chung cư vươn lên dẫn đầu về mức độ quan tâm, tiếp đến là nhà đất thổ cư và đất nền. Xu hướng này phản ánh việc dòng vốn đang dịch chuyển sang những sản phẩm vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa có tiềm năng tăng giá ổn định.
Tại Hà Nội, khảo sát hơn 655 khách hàng (thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng) trong quý II/2025 cũng ghi nhận 87% đang quan tâm tới bất động sản. Đáng chú ý, 55% đang tích cực chuẩn bị hoặc cân nhắc mua, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Điều này cho thấy niềm tin vào thị trường đã trở lại, dù tốc độ vẫn ở mức thận trọng.
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược và Marketing, Batdongsan.com.vn nhận xét, trước các chuyển biến vĩ mô, chính sách, tâm lý thị trường đã có những thay đổi nhất định, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, không đưa ra các quyết định cảm tính, các quyết định nhanh như giai đoạn trước, nhưng mức độ quan tâm tới bất động sản vẫn rất lớn. Thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn, họ ưu tiên sản phẩm chất lượng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
Sự thay đổi này kéo theo những tiêu chí mới khi tìm kiếm “vùng đất” tiềm năng. Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến tiềm năng tăng giá, hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hóa, quy hoạch - pháp lý và khả năng thanh khoản của sản phẩm. Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt: những khu vực có nền tảng tốt tiếp tục thu hút vốn, trong khi các vị trí thanh khoản thấp, pháp lý rủi ro dần bị bỏ lại.
Về địa bàn, TP HCM vẫn giữ vai trò “thỏi nam châm” hút vốn dài hạn nhờ vị thế trung tâm kinh tế - tài chính lớn nhất cả nước. Dù giá bất động sản nội đô đã cao, các sản phẩm căn hộ, nhà phố, đặc biệt là nhà liền thổ tại quận 9 (TP Thủ Đức), Bình Tân, Nhà Bè vẫn được đánh giá còn dư địa tăng giá. Song song đó, vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai ngày càng hấp dẫn nhờ giá mềm, quỹ đất dồi dào và hạ tầng kết nối liên tục được nâng cấp.
Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ trung - cao cấp ở Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế và mức giá đã neo cao khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các đô thị vệ tinh. Ở miền Bắc, các địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh nổi lên nhờ lợi thế công nghiệp và dòng vốn FDI tăng mạnh. Tại miền Nam, Bình Dương và Long An cũng hưởng lợi tương tự từ xu hướng này.
Một điểm sáng khác là bất động sản khu công nghiệp. Theo dữ liệu của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong nửa đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký mới vào phân khúc này đạt hơn 2,5 tỷ USD, tập trung tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm. Nhu cầu thuê đất và xây dựng nhà xưởng được dự báo sẽ duy trì ở mức cao trong 2-3 năm tới, giúp phân khúc này trở thành lựa chọn sinh lời ổn định và ít bị tác động bởi các biến động ngắn hạn.
Có thể nói, sự chuyển dịch từ tâm lý FOMO sang đầu tư tỉnh táo phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu giai đoạn 2018-2021 ghi nhận những cơn sốt đất lan rộng, giá tăng nhanh và giao dịch nóng vội, thì từ 2024 đến nay, phần lớn nhà đầu tư đã thay đổi cách tiếp cận. Họ chú trọng vào dữ liệu thị trường, phân tích pháp lý, đánh giá năng lực chủ đầu tư và xác định chiến lược dài hạn.
Việc này không chỉ giúp hạn chế rủi ro cho từng cá nhân mà còn góp phần ổn định thị trường. Các dự án muốn thu hút khách hàng sẽ phải tập trung vào chất lượng thực, thay vì tạo hiệu ứng ảo qua truyền thông. Trong dài hạn, khi niềm tin thị trường được củng cố bằng những sản phẩm tốt, dòng vốn kể cả vốn ngoại sẽ bền bỉ hơn và phân bổ hợp lý hơn.
Tuy nhiên, sự thận trọng cũng khiến tốc độ giao dịch ở những phân khúc kém hấp dẫn giảm xuống. Thị trường đang và sẽ phân hóa mạnh, chỉ những khu vực hội tụ đủ yếu tố nền tảng mới nhận được dòng tiền. Đây sẽ là giai đoạn thử thách với cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp, buộc họ phải nâng cao năng lực phân tích, nắm bắt thời điểm và xây dựng chiến lược rõ ràng để tồn tại và phát triển.