Cần giám sát chặt chẽ cơ chế thu hồi đất đạt thỏa thuận 75%
Đề xuất cho phép thu hồi đất nếu chủ đầu tư đạt thỏa thuận đền bù 75% được đánh giá là bước đi đột phá nhằm gỡ “nút thắt” giải phóng mặt bằng, tuy nhiên cần có cơ chế giám sát để tránh bị lạm dụng.
Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Qua một năm triển khai cho thấy bên cạnh những kết quả bước đầu tích cực, vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tiễn thi hành. Do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 (Dự thảo) nhằm giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách, phát sinh từ thực tiễn, tháo gỡ "điểm nghẽn" về thể chế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Một trong những nội dung nổi bật của Dự thảo là đề xuất bổ sung hai trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, tại tờ trình Dự thảo đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung quy định: Nếu doanh nghiệp đã thỏa thuận với người sở hữu quyền sử dụng đất bị thu hồi để có được 75% diện tích đất cần giải phóng mặt bằng hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong, Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi nốt 25% diện tích còn lại để giao, cho chủ đầu tư thuê đất.
Lý giải đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, thực tế có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhưng chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai. Các dự án gồm chỉnh trang đô thị, hỗn hợp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa thể thao...
Luật Đất đai hiện hành cũng chưa có quy định về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến vướng mắc khi cần mặt bằng cấp bách. Hệ lụy là dự án "treo", lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư.
Liên quan đến đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là đề xuất mang tính bước ngoặt. Việc áp dụng cơ chế hỗ trợ thu hồi sau khi đạt được thỏa thuận 75% sẽ giúp gỡ vướng pháp lý, thúc đẩy hàng loạt dự án bị “đóng băng”. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10 tới, đề xuất này có thể trở thành “cú hích” giúp đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển.
Ủng hộ đề xuất, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, cơ chế “thu hồi phần còn lại” thể hiện sự linh hoạt gắn với thực tế, có thể khơi thông cho nhiều dự án "mắc kẹt" vì không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối của người có đất.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, cần có các điều kiện ràng buộc chặt chẽ nhằm bảo đảm công bằng, minh bạch và tránh nguy cơ bị lợi dụng.
Cụ thể, ông Tuấn cho rằng, cần thiết lập mức giá trần hoặc khung giá tham chiếu làm cơ sở trong quá trình thỏa thuận, tránh tình trạng không công bằng giữa các hộ dân. Cùng với đó, tiêu chí xác định tỷ lệ 75% cũng cần được quy định rõ, như việc có loại trừ trường hợp đất tranh chấp, vắng chủ hay không.
Đồng thời đề nghị bổ sung một cơ chế trung gian như chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập làm cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân, giúp hỗ trợ, hòa giải. Nếu các nỗ lực hỗ trợ, hòa giải không thành công, phương án Nhà nước thu hồi phần đất còn lại sẽ được xem xét.
Đồng quan điểm, nhiều ý kiến cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này không chỉ nhằm tháo gỡ rào cản trong tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư, mà còn là bài toán về công bằng xã hội. Nếu quy định “thu hồi phần còn lại” sau khi đạt thỏa thuận 75% được áp dụng một cách minh bạch, có cơ chế kiểm soát rõ ràng và có sự tham gia của bên thứ ba độc lập, đây sẽ là đòn bẩy mạnh mẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai - góp phần phát triển kinh tế, ổn định xã hội trong giai đoạn tới.