“Bánh vẽ” quảng cáo bất động sản – Kỳ 2: Chiêu trò “lách luật” có chủ đích

Kỳ 1 của loạt bài “Bánh vẽ quảng cáo bất động sản” đã bóc trần chiêu trò vẽ dự án “ma” rồi tung quảng cáo rầm rộ để dẫn dụ khách hàng xuống tiền. Nhưng sự thật phía sau còn đáng ngại hơn: những cú lừa ấy không chỉ đến từ lời chào mời có cánh, mà còn ẩn mình trong từng trang giấy mang danh “hợp đồng”.

Ở kỳ 2 này, chúng tôi sẽ tiếp tục vạch trần một tầng lừa lọc tinh vi hơn, khi hợp đồng - vốn là chốt chặn rủi ro lại bị biến thành công cụ chuyển giao rủi ro. Dưới vỏ bọc “góp vốn”, “giữ chỗ”, “chuyển nhượng quyền đầu tư”... là cả một hệ thống văn bản được dựng lên có chủ đích, vừa lách luật tinh vi, vừa gạt bỏ nghĩa vụ của bên bán.

Những thỏa thuận trá hình ấy không còn là hiện tượng đơn lẻ, mà là biểu hiện của một cơ chế lừa đảo được luật hóa bằng chiêu bài hợp pháp. Và nếu không nhìn thấu bản chất pháp lý ẩn dưới lớp ngôn từ mỹ miều, người mua sẽ mãi là bên yếu thế trong ván cờ bất động sản được dàn dựng kỹ lưỡng từ phía sau hậu trường.

Gom tiền, né trách nhiệm

Trở lại vụ án liên quan tới ba công ty “Hưng Thịnh Cát Tường”, “Đất Xanh Long An” và “Thiên Phúc Hoàng Gia”. Giới chuyên gia cho rằng, đây là minh chứng rõ nét cho thủ đoạn lập lờ pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Theo kết quả điều tra, các đối tượng đã dùng nhiều loại hợp đồng như “góp vốn đầu tư”, “giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí”, thậm chí là “chuyển nhượng quyền đầu tư”… tùy theo từng thời điểm và đối tượng khách hàng. Tuy nhiên, điểm chung là không hợp đồng nào đủ căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người mua.

Thực chất, đây là cách gom tiền trái luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Với vỏ bọc “giao dịch dân sự”, các doanh nghiệp né được toàn bộ nghĩa vụ công khai pháp lý, chứng minh quy hoạch hoặc cam kết tiến độ. Người mua cầm hợp đồng tưởng như nắm chắc suất đầu tư, nhưng trên thực tế chỉ là một bản thỏa thuận vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

Hệ thống hợp đồng còn được doanh nghiệp thay đổi linh hoạt giữa các pháp nhân có liên quan, khiến việc xác định chủ thể chịu trách nhiệm trở nên rối rắm. Có những trường hợp, khách hàng ký hợp đồng với một công ty, nhưng người đại diện lại là giám đốc công ty khác. Khi xảy ra sự cố, mọi trách nhiệm đều bị đẩy sang “bên liên kết”, “công ty con”, hoặc bị đổ lỗi do hiểu lầm hợp đồng.

Những thủ đoạn này không chỉ thể hiện sự cố ý lách luật, mà còn khoét sâu vào khoảng trống giám sát hợp đồng bất động sản – nơi pháp luật chưa đủ ràng buộc, còn người dân thì luôn ở thế yếu.

Khi hợp đồng trở thành công cụ chiếm đoạt

Theo phân tích của giới luật sư, dưới vỏ bọc của những bản hợp đồng “dân sự tự nguyện”, các công ty bất động sản trong vụ án Hưng Thịnh Cát Tường đã dựng nên một hệ thống giao dịch đầy mưu mẹo: từ “giữ chỗ”, “đặt cọc”, “góp vốn đầu tư” cho đến “chuyển nhượng quyền đầu tư”. Nhưng tất cả đều có chung một điểm – không hề phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho người mua.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La nhận định, về mặt pháp lý, đây không đơn thuần là vi phạm dân sự.

“Bản chất của các hợp đồng này là công cụ che đậy việc bán bất động sản trái luật. Khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng doanh nghiệp vẫn quảng cáo rầm rộ, thu tiền của khách qua các hình thức khác nhau, thì yếu tố gian dối là rất rõ. Trong trường hợp này, hành vi có dấu hiệu cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, đặc biệt nếu chứng minh được yếu tố tổ chức, có hệ thống, và hướng đến nhiều người”, luật sư nói.

Cũng theo phân tích của luật sư Biên, chiêu thức phổ biến là sử dụng hợp đồng “góp vốn”, “giữ chỗ” để tránh ký hợp đồng mua bán bất động sản – vốn bị ràng buộc bởi Luật Kinh doanh bất động sản và yêu cầu pháp lý dự án. “Doanh nghiệp cố tình không đề cập đến quyền sử dụng đất, nhằm né tránh trách nhiệm. Nhưng khi người dân tin tưởng nộp tiền mà quyền lợi không được bảo vệ, thì hậu quả không còn là rủi ro dân sự, mà là hành vi chiếm đoạt có chủ đích”, ông Biên nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt cũng cảnh báo đây chỉ là phần nổi của tảng băng. “Các mô hình tương tự đã len lỏi trong ngành bất động sản suốt nhiều năm. Chúng chỉ vỡ trận khi có khiếu nại tập thể hoặc khởi tố hình sự. Nhưng điều nguy hiểm là chúng không hề bị cấm tuyệt đối, bởi luật còn nhiều khoảng trống”, luật sư Luân chia sẻ.

Theo ông Luân, những hợp đồng dân sự kiểu này được pháp luật thừa nhận về hình thức, nhưng không có cơ chế giám sát, kiểm định nội dung, và càng không kiểm soát được hậu quả sau khi thu tiền. Lỗ hổng nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa Luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản – khiến doanh nghiệp có thể “hợp pháp hóa” hành vi bán dự án chưa đủ điều kiện bằng các thuật ngữ “vô thưởng vô phạt”.

“Nếu không bịt ngay lỗ hổng, các chiêu trò “bánh vẽ” quảng cáo, hợp đồng sẽ ngày càng tinh vi – từ việc sử dụng pháp nhân trung gian, tạo giao dịch ảo, đến phát hành tài liệu quảng cáo dưới danh nghĩa cá nhân để né xử phạt”, ông nói.

Không chỉ cảnh báo, Giám đốc hãng Luật Hà Việt cũng kiến nghị cần sửa luật theo hướng cấm rõ ràng các loại hợp đồng huy động vốn cho dự án chưa được phép bán, siết chặt quy định quảng cáo bất động sản hình thành trong tương lai, và bổ sung danh mục công khai các dự án không đủ điều kiện mở bán.

“Luật phải rõ ràng: chưa có hạ tầng, chưa được phê duyệt, chưa được cấp phép thì dù gọi là “góp vốn” hay “đặt cọc thiện chí” cũng là trái luật và nếu gây thiệt hại, phải truy cứu trách nhiệm hình sự”, luật sư Nguyễn Thành Luân nhấn mạnh.

Kỳ 3: “Bẫy” pháp lý giăng sẵn

Nguyễn Giang