Đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và xã có hợp lý?
Nhiều ý kiến đề nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã nhằm giảm thủ tục, tránh tình trạng chồng chéo, tháo gỡ những rào cản lớn trong hoạt động đầu tư và quản lý đất đai.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương xây dựng Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi (Dự thảo), dự kiến trình Quốc hội vào Kỳ họp tháng 10 tới. Trong quá trình góp ý cho Dự thảo, một nội dung đáng chú ý đang nhận được nhiều sự quan tâm là kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã.
Theo đó, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM cũng vừa có văn bản kiến nghị về việc xem xét bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, thiết lập nguồn thu phí nhà đất khi sửa đổi Luật Đất đai 2024.
Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM cho rằng, việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng nhưng không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư, vì đã có kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, có tới 90% quy hoạch sử dụng đất không được thực hiện hoặc buộc phải điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn, gây ra tình trạng bế tắc trong phát triển. Chẳng hạn, việc phủ kín quy hoạch 1/500 hay 1/2000 ở đô thị cũng không ngăn được tình trạng vi phạm xây dựng, bởi nhu cầu sử dụng đất của người dân lớn hơn nhiều với quy hoạch sử dụng đất. Tương tự, nhiều hạng mục công cộng như đường, hẻm, công viên, trường trạm… cũng vướng quy hoạch nên không thể triển khai.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM nhấn mạnh, trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp xã là phù hợp, đủ để quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã.
Vì vậy, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM kiến nghị nên xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Người dân nộp phí đất ở (như hiện nay) và phí nhà trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch quản lý kiến trúc đô thị, và tự đăng ký xây dựng thông qua UBND phường, xã.
Hai nguồn thu này bổ sung nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với tăng bảng giá đất như Luật Đất đai 2024 làm ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư vì thuê đất giá cao, trong khi thuế chuyển mục đích đất ở bằng 100% so với bảng giá đất lại làm khó cho người dân.
Ví dụ, chủ đầu tư xây 3 tầng thu khác xây 5 tầng và được phân loại cấp nhà như hiện nay để thu (nhà cấp 1 đến cấp 4), riêng nhà cấp 4 thì miễn phí. Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM đề xuất, có thể thu phí đất ở bằng 0,01% giá đất ở trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, còn phí nhà thu 0,5% giá trị nhà khi hoàn công và để đảm bảo bảng giá đất hằng năm không tăng quá lớn, chỉ với biên độ tăng giảm 3 - 5% là phù hợp.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng ủng hộ quan điểm không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bởi vì, thực tế cho thấy, sau khi thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã đã được mở rộng, yêu cầu đặt ra đối với bộ máy chính quyền cấp xã ngày càng cao, trong khi nguồn lực và năng lực đội ngũ cán bộ ở cấp này vẫn còn hạn chế.
Bên cạnh đó, việc duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp xã dễ dẫn đến tình trạng trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh. Khi tỉnh điều chỉnh, xã cũng phải điều chỉnh theo, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ trong thực hiện. Theo VARS IRE, cấp xã chỉ nên tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh thông qua việc cung cấp số liệu thực tế, góp ý và phản biện, thay vì lập quy hoạch riêng.
Kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã nếu được chấp thuận, đây sẽ là bước cải cách quan trọng, góp phần tháo gỡ vướng mắc, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý và khai thác nguồn lực đất đai.