Phá thế “độc quyền” giá nhà
Khi giá nhà gấp 50 lần thu nhập bình quân, giấc mơ an cư của hàng triệu người Việt Nam ngày càng xa vời.
Sau khi Thủ tướng lên tiếng bất bình, đã đến lúc câu chuyện giá nhà cần được nhìn như một phép thử công lý xã hội.
Hiện nay, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP HCM dao động 70-80 triệu đồng/m2. Một căn hộ tiêu chuẩn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2, có giá xấp xỉ 5,25 tỷ đồng. Trong khi đó, GDP/người của Việt Nam chỉ khoảng 4.600 USD/năm, tương đương hơn 110 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa một lao động trẻ với mức thu nhập trung bình, nếu không ăn không tiêu, sẽ phải mất gần 50 năm tích lũy mới mua nổi một căn hộ.
Phép thử công lý xã hội
Nguyên nhân then chốt khiến giá nhà tăng cao nằm ở sự tập trung dự án vào tay một số ít chủ thể. Để phát triển một dự án nhà ở, doanh nghiệp phải đi qua hàng loạt cửa ải, như quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thẩm định giá, cấp phép xây dựng, thẩm duyệt PCCC, nghiệm thu công trình… Mỗi khâu có thể kéo dài nhiều năm, ngốn vốn khổng lồ. Chính sự phức tạp ấy khiến chỉ một số ít doanh nghiệp trụ vững, vô tình tạo nên một dạng bán độc quyền: cung tập trung, giá bị đẩy cao, người mua gánh chịu. Trong bối cảnh đó, chỉ các tập đoàn lớn với quỹ đất sạch, vốn dồi dào và mạng lưới quan hệ, mới đủ sức đi đến cùng.
Doanh nghiệp nhỏ, dù có ý tưởng, thường bị loại khỏi cuộc chơi. Điều này không có nghĩa các “ông lớn” có lỗi, họ đã chấp nhận rủi ro và đầu tư lớn vào hạ tầng. Vấn đề nằm ở thể chế, khi “sân chơi” được thiết kế theo cách mà chỉ họ trụ nổi. Hệ quả tất yếu là nguồn cung bị bó hẹp, chi phí pháp lý và tài chính… bị “cài” vào giá bán, và người mua cuối cùng phải trả mức giá cao hơn nhiều lần so với giá trị thực.
Bức tranh còn phức tạp hơn khi khung giá đất hành chính thấp hơn thị trường nhiều lần, tạo ra khoảng trống cho cơ chế “xin - cho”. Quy hoạch thiếu minh bạch, dữ liệu chậm công bố khiến tin đồn dễ dàng thao túng thị trường. Tín dụng lại thiên lệch khi ngân hàng sẵn sàng rót vốn cho dự án cao cấp nhưng dè dặt với nhà ở xã hội và trung cấp. Thủ tục hành chính kéo dài khiến vốn bị “chôn” nhiều năm, cuối cùng mọi chi phí đều cộng dồn vào giá nhà. Đây chính là vòng luẩn quẩn khiến giá bất động sản Việt Nam ngày càng bị đẩy lên mức bất thường, xa rời sức chịu đựng của người dân.
Khi giá vượt xa giá trị sử dụng, thị trường còn tiềm ẩn nguy cơ bong bóng tín dụng, giống như cuộc khủng hoảng 2008 tại Mỹ hay sự sụp đổ gần đây của thị trường địa ốc Trung Quốc. Việt Nam không thể đứng ngoài quy luật ấy. Ở tầm quốc gia, chi phí nhà ở cao kéo theo chi phí lao động và sinh hoạt, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế, bào mòn động lực phát triển bền vững.
“Mở cửa” thể chế
Hiến pháp Việt Nam đã thừa nhận quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản. Khi quyền này bị biến thành đặc quyền của một nhóm nhỏ, công lý xã hội bị thách thức. Câu chuyện không phải là ai cũng có nhà ở cao cấp, mà là mọi người đều phải có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý. Giữ công lý trong chính sách nhà ở đồng nghĩa với giữ niềm tin xã hội để tầng lớp trung lưu yên tâm gắn bó và nền kinh tế có nền tảng phát triển bền vững. Công lý vì thế không chỉ nằm trong phán quyết của tòa án, mà phải hiện diện trong từng viên gạch, từng mái nhà, từng khu phố.
Giải pháp cho bài toán này không đơn thuần là hạ giá nhà, mà là phá thế “độc quyền” và khôi phục tính cạnh tranh. Trước hết, cần mở cửa phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp, trao cơ hội cho doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia, đồng thời giảm bớt thủ tục cho các dự án nhỏ. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa dữ liệu đất đai và quy hoạch, xây dựng cơ sở dữ liệu mở để loại bỏ đặc quyền thông tin.
Đặc biệt, cải cách thủ tục hành chính, số hóa quy trình và đặt thời hạn xử lý rõ ràng nhằm giảm chi phí vốn bị “chôn” trong nhiều năm. Ngoài ra, thuế cần được sử dụng như công cụ điều tiết: đánh thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang, biệt thự trống; ưu đãi cho nhà ở xã hội. Đồng thời, cần định hướng lại dòng vốn, tạo các gói vay dài hạn với lãi suất hợp lý cho người mua nhà ở thực, thay vì chỉ ưu tiên dự án cao cấp.
Điều quan trọng nhất là phải xác định “thủ phạm” không phải là các tập đoàn bất động sản, mà là cấu trúc thể chế đã tạo ra một sân chơi khép kín. Chỉ khi thể chế mở cửa, sân chơi bình đẳng hơn, doanh nghiệp nhỏ và vừa mới có cơ hội tham gia, thị trường mới lấy lại được sự cạnh tranh và giá nhà mới có thể điều chỉnh về mức hợp lý.
Nếu không thay đổi, xã hội sẽ phân tầng sâu hơn, thế hệ trẻ ngày càng xa rời giấc mơ an cư, và nền kinh tế sẽ bị kìm hãm bởi chi phí cố định quá lớn. Cải cách thị trường bất động sản vì vậy không chỉ là một bài toán kinh tế, mà là phép thử công lý xã hội. Bởi một quốc gia chỉ thực sự phát triển bền vững khi công lý hiện hữu trong từng mái nhà của mỗi công dân.