Thành lập sàn giao dịch bất động sản - Hướng đi cần thiết ngăn chặn tình trạng ‘thổi giá’?

Theo dự thảo trình Chính phủ, Trung tâm giao dịch bất động sản là đầu mối sử dụng dữ liệu do Nhà nước quản lý, bảo đảm mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản đều được giám sát và xác thực.

Hướng tới minh bạch thị trường

Việc thành lập, tổ chức và vận hành trung tâm sẽ do Chính phủ quy định chi tiết, đồng bộ với quá trình chuyển đổi số và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và bất động sản. Mục tiêu là xây dựng một hệ thống minh bạch, thống nhất, hạn chế tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, đồng thời tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân khi tham gia thị trường.

Theo kế hoạch, mô hình này sẽ được triển khai thí điểm trong giai đoạn 2026 - 2027, trên phạm vi toàn quốc. Các loại bất động sản được đưa vào giao dịch tại trung tâm bao gồm nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, cũng như quyền sử dụng đất ở được mã hóa, định danh.

TS Phạm Thế Anh - Trưởng Khoa Kinh tế học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá việc thành lập trung tâm này sẽ góp phần lớn vào việc minh bạch hoá thông tin thị trường, giúp giảm tình trạng thổi giá, giao dịch ảo và kê khai giá thấp để trốn thuế. Sự minh bạch của hệ thống dữ liệu thống nhất không chỉ giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi, mà còn củng cố niềm tin của người dân và nhà đầu tư khi tham gia thị trường.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng, nếu vận hành đúng chuẩn, đây sẽ là “cuộc cách mạng” giúp ngành địa ốc Việt Nam tiệm cận mô hình chuyên nghiệp của các nước phát triển.

Một điểm đáng chú ý là rút ngắn đáng kể thời gian giao dịch. Hiện nay, một giao dịch bất động sản cần trải qua nhiều thủ tục như công chứng, nộp thuế… mất trung bình từ 45 – 60 ngày. Khi Trung tâm giao dịch được vận hành, quy trình này dự kiến giảm xuống chỉ còn 1 – 3 ngày, thậm chí tính bằng giờ nhờ hệ thống điện tử liên thông và xử lý trên nền tảng số.

VARS IRE chia sẻ, Trung tâm không thay thế chức năng của các cơ quan hiện có mà đóng vai trò liên kết dữ liệu và hỗ trợ quy trình mô hình tương tự đã vận hành thành công tại nhiều quốc gia phát triển, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cũng như phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Thách thức về hạ tầng dữ liệu và yêu cầu đồng bộ hệ thống

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh việc khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản là điều kiện tiên quyết. Khi dữ liệu được đồng bộ và chia sẻ giữa các ngành, việc điều tiết thị trường mới đạt được hiệu quả.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết quy trình giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất ở Việt Nam còn phức tạp, phải trải qua nhiều bước giữa khâu công chứng hợp đồng, thuế và đăng ký đất đai. Dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã khuyến khích thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, song các sàn doanh nghiệp hiện chỉ dừng ở mức hỗ trợ tư vấn, chưa thực hiện được các thủ tục hành chính liên thông trong toàn bộ quy trình giao dịch.

Bởi vậy, vị chuyên gia nhận định, nếu Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý được thành lập sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện liên thông các bước giao dịch từ tra cứu thông tin, xác lập hợp đồng, nộp thuế, đến cấp Giấy chứng nhận trên một hệ thống thống nhất. Qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch và giảm rủi ro giao dịch.

Dù được kỳ vọng tạo bước ngoặt cho thị trường, các chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về hạ tầng dữ liệu hiện nay. Thông tin đất đai, quy hoạch, pháp lý và giá trị tài sản vẫn được nhiều cơ quan, địa phương quản lý riêng rẽ, khiến dữ liệu thiếu liên thông và khó xác thực. Do đó, điều kiện căn bản để Trung tâm giao dịch vận hành hiệu quả là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, số hóa toàn diện và kết nối liên ngành. Chỉ khi nền tảng dữ liệu thống nhất được hình thành, hệ thống giao dịch mới tránh được nguy cơ hình thức, chồng chéo và phát sinh rủi ro pháp lý.

TS Phạm Thế Anh khuyến nghị việc thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản nên bắt đầu từ thị trường sơ cấp tức ở các dự án do chủ đầu tư bán ra, và tập trung vào hai đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM, nơi giá nhà tăng nhanh và đòi hỏi tính minh bạch cao nhất.

Trong khi đó, TS Richard Ramsawak - Giảng viên ngành Kinh tế Đại học RMIT Việt Nam cho rằng, để đảm bảo tính an toàn và khả thi trong giai đoạn thí điểm, những địa phương như Đà Nẵng hoặc khu vực Bình Dương cũ là lựa chọn phù hợp hơn. Những nơi này đã có nền tảng số hóa tương đối tốt và quy mô giao dịch vừa phải, giúp quá trình vận hành trung tâm dễ dàng kiểm soát và đánh giá hiệu quả hơn.

Ông đề xuất áp dụng mô hình bán bắt buộc (semi-mandatory) theo từng giai đoạn. Giai đoạn đầu tiên sẽ bắt buộc áp dụng đối với các doanh nghiệp và chủ đầu tư, sau đó dần mở rộng sang các đối tượng khác. Chính phủ có thể đưa ra các chính sách ưu đãi như miễn giảm phí hoặc rút ngắn thời gian phê duyệt để khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp vào hệ thống trung tâm giao dịch.

Vi Anh