Ông Trump “tung chiêu” cứu thị trường bất động sản

Mơ ước sở hữu nhà ở tại Mỹ ngày càng khó thành hiện thực. Theo thống kê của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ, năm 2024 độ tuổi trung bình của những người mua nhà lần đầu tại Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục là 40.

Tại Mỹ, giá nhà cao ngất ngưởng và lãi suất thế chấp duy trì ở mức 6% đến 7%/năm đã khiến nhiều người trẻ Mỹ không thể sở hữu nhà. Tổng thống Donald Trump đã giới thiệu một ý tưởng mới để giải quyết vấn đề khả năng chi trả cho người sở hữu nhà ở, tăng thời gian vay thế chấp từ 30 năm lên 50 năm.

Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Bill Pulte gọi đề xuất này là “một bước ngoặt”. Theo các quan chức, việc kéo dài thời gian vay thế chấp sẽ giúp giảm các khoản thanh toán hàng tháng, giải tỏa áp lực tài chính cho nhiều người Mỹ, hiện đang bị đẩy ra khỏi thị trường bất động sản.

Phil Crescenzo, Phó Chủ tịch của Nation One Mortgage Corporation lập luận, mặc dù chủ nhà sẽ tích lũy vốn chủ sở hữu chậm hơn so với khoản vay ngắn hạn, nhưng trong một số trường hợp, thế chấp 50 năm vẫn có thể tốt hơn là đi thuê nhà và không bao giờ tích lũy được đủ tiền để mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhà ở cảnh báo rằng kế hoạch này có thể phản tác dụng, làm tăng chi phí sở hữu nhà bằng cách kéo dài thời gian thanh toán, tăng lãi suất theo thời gian và đẩy giá nhà lên cao.

Richard Green, Giáo sư tài chính và kinh tế doanh nghiệp tại Trường Kinh doanh Marshall thuộc Đại học Nam California, phản biện: “Đây không phải là một ý tưởng hay. Khoản tiết kiệm hàng tháng sẽ rất nhỏ. Đồng thời, bạn đang đặt mọi người vào tình thế rủi ro, vì họ phải mất rất nhiều thời gian để trả hết nợ.”

Lấy ví dụ, một căn nhà trị giá 450.000 USD. Với khoản vay thế chấp cố định 30 năm, lãi suất 6,25%/năm, khoản thanh toán hàng tháng sẽ vào khoảng 2.771 USD. Trong suốt thời hạn vay, chủ nhà sẽ phải trả hơn 547.000 USD tiền lãi.

Cũng khoản vay này với thời hạn 50 năm với cùng mức lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng sẽ giảm xuống còn khoảng 2.452 USD, nhưng tổng lãi suất sẽ tăng vọt lên khoảng 1,02 triệu USD, tức là cao hơn 87% so với khoản vay 30 năm.

Jeff DerGurahian, Giám đốc đầu tư tại loanDepot nhận định, khoản vay 50 năm có nguy cơ vỡ nợ cao hơn vì thời hạn vay kéo dài. Do đó, bên cho vay có thể tính lãi suất cao hơn. Và vì người vay sẽ mất nhiều thời gian hơn để tích lũy vốn chủ sở hữu, nên giá nhà giảm có thể khiến nhiều chủ nhà nợ nhiều hơn giá trị tài sản của họ.

Khoản vay thế chấp 30 năm hiện nay có nguồn gốc từ thời Đại suy thoái, được áp dụng để giải quyết cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất lịch sử. Trong thế kỷ qua, nó đã trở thành hình thức vay phổ biến để mua nhà tại Mỹ.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, cách tốt nhất để cải thiện khả năng chi trả mua nhà ở là xây dựng thêm nhiều căn hộ. Khoản vay mua nhà rẻ hơn có thể thúc đẩy nhu cầu, nhưng nếu không bổ sung thêm nguồn cung mới, nó thực sự có thể đẩy giá lên cao hơn.

Trương Khắc Trà