TP HCM: Chung cư hạng sang tăng trưởng cả nguồn cung và lực cầu
TP HCM đang từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư hạng sang.
Báo cáo bất động sản trung tâm TP HCM do Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung nhưng chung cư trung tâm Thành phố lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.
Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm Thành phố đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Theo đó, trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.
Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Cụ thể, tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.
Theo Batdongsan.com.vn, trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TP HCM, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân, khi mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước.
Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang, đơn cử như The Privé (Đất Xanh Group), góp phần định hình tiêu chuẩn sống mới.
Số liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TP HCM tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (từ 25 triệu lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (từ 31 triệu lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (từ 56 triệu lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (từ 92 triệu lên 215 triệu đồng/m2).
Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy, trong quý III/2025, thị trường căn hộ tại TP HCM ghi nhận 1.800 căn hộ mới và 2.600 căn tồn kho, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 4.400 căn. Trong quý này, nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang, chiếm tới 57%, trong khi phân khúc trung cấp chiếm 43%. Khu vực TP Thủ Đức (cũ) chiếm 80% nguồn cung mới (The Privé, Elysian), theo sau là khu Tây (Trellia Cove) và khu Nam (Khải Hoàn Prime). Khu vực phía Bắc không ghi nhận bất kì dự án mới nào trong suốt ba năm qua.
Theo Knight Frank Việt Nam, nhu cầu thị trường trong quý duy trì nhịp ổn định, với 2.200 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ 49%. Các dự án mới mở ghi nhận sức cầu tích cực, với 1.650 căn được bán nhờ nguồn cung giới hạn và phương thức thanh toán kéo dài. Hàng tồn kho tiêu thụ được khoảng 500 căn, một phần vì quỹ căn vị trí tốt còn ít và yêu cầu thanh toán gấp rút.
Giá chào bán sơ cấp bình quân tại TP HCM đạt 3.752 USD/m2, tăng 0,6% theo quý và 8,8% theo năm. Đáng chú ý, mức tăng này do 90% dự án hiện hữu giữ nhịp giá chào ổn định nhằm cạnh tranh với các dự án mới tại các khu vực lân cận. “Nhu cầu đối với sản phẩm mở bán mới tiếp tục duy trì ổn định, thúc đẩy giá bán sơ cấp đạt gần 4.000 USD/m2. Đáng chú ý, thị trường dần ứng dụng công nghệ cao trong kênh bán hàng, bao gồm hình thức livestream, đấu giá trực tuyến, với một số chủ đầu tư bắt đầu áp dụng công nghệ AI nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng”, Knight Frank Việt Nam nhận định.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, trong dài hạn, Thủ Thiêm không chỉ là không gian mở rộng của trung tâm, mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới, khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng.
"Bất động sản trung tâm, bao gồm cả khu cũ lẫn Thủ Thiêm vì thế vẫn giữ vị thế đặc biệt: Nhu cầu ổn định và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ năng lực kết nối hạ tầng. Đây là những yếu tố giúp phân khúc này duy trì sức đề kháng tốt trong trung hạn đến dài hạn, ngay cả khi thị trường chung trải qua các chu kỳ điều chỉnh”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.