Bất động sản Hà Nội và TP HCM bước vào giai đoạn tăng tốc
Thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi rõ rệt khi các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, khung pháp lý, FDI, tín dụng và hạ tầng giao thông cùng lúc cải thiện.
Trong bức tranh chung của thị trường bất động sản, Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, còn TP HCM sau giai đoạn dài bị nén bởi vướng mắc pháp lý đang bước vào chu kỳ tăng tốc mới với sức mua quay trở lại mạnh hơn dự đoán. Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý 3/2025 cho thấy sự phân hóa nhưng không đối lập giữa hai thị trường lớn.
Tại Hà Nội, phân khúc cao cấp và hạng sang giữ vai trò chủ lực với tỷ lệ hấp thụ trên 90%, dù giá tăng khoảng 23% so với cùng kỳ. Nhu cầu ở thực tăng, chất lượng sống cải thiện và thủ tục hành chính rút gọn giúp nhiều dự án ở khu Đông, Tây và Bắc đưa hàng ra thị trường thuận lợi. Ngược lại, TP HCM ghi nhận mức phục hồi mạnh khi nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ trong quý 3 và 4/2025.
Các dự án tại trung tâm dù giá sơ cấp 130-140 triệu đồng/m2 vẫn có lượng giao dịch cao. Tổng tiêu thụ toàn thị trường tăng tới 114%, cho thấy niềm tin của người mua được cải thiện rõ rệt và nhiều dự án đình trệ nhiều năm đã quay lại nhịp phát triển.
Triển vọng năm 2026 được dự báo củng cố xu hướng phục hồi của cả hai đô thị lớn. Hà Nội dự kiến có khoảng 35.000 căn hộ mở bán mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các khu vực hạ tầng đồng bộ, từ đó tạo kỳ vọng giá bán tiếp tục ổn định và phân hóa theo vị trí. TP HCM dự kiến có khoảng 17.200 căn hộ mới, phần lớn trong các đại đô thị đã hoàn thiện pháp lý. Do nguồn cung khu trung tâm vẫn đứt gãy, giá căn hộ tại khu vực này nhiều khả năng giữ xu hướng tăng trong năm tới.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: “Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn: Hà Nội tiếp tục ổn định, còn TP HCM bước vào chu kỳ tăng tốc mới nhờ hàng loạt động lực như kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý cải thiện, FDI tăng và tín dụng lành mạnh hóa”.
Lý giải về triển vọng này, ông Tiến cho rằng nền kinh tế vĩ mô ổn định là yếu tố tạo tâm lý lạc quan cho người mua. Dự báo GDP năm 2025 đạt 7,9% và 2026 đạt 7,1%, thuộc nhóm tăng trưởng cao trong khu vực. Lãi suất được duy trì ổn định từ giữa 2025 giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, giảm áp lực chi phí vốn khi đưa ra quyết định mua nhà.
Một động lực quan trọng khác là khung pháp lý mới. Các bộ luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng hệ thống nghị định - thông tư hướng dẫn đã “cởi trói” nhiều dự án bị đình trệ lâu năm. TP HCM là địa phương hưởng lợi lớn nhất khi nhiều dự án quy mô được tái khởi động sau khi thủ tục được khơi thông. Hà Nội cũng ghi nhận quá trình phê duyệt rút ngắn, hỗ trợ tiến độ mở bán tại các khu đô thị mới.
Dòng vốn FDI tiếp tục đóng góp tích cực vào sức cầu nhà ở, đặc biệt tại các khu vực thu hút nguồn nhân lực quốc tế như Đông Hà Nội, Bắc - Nam Từ Liêm, Thủ Đức - Quận 9 hay Biên Hòa - Long Thành. Tính đến tháng 10/2025, FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ, kéo theo nhu cầu thuê và mua phân khúc trung - cao cấp tăng ổn định.
Hạ tầng giao thông bứt phá cũng đang tái định hình bản đồ phát triển của thị trường. Tại Hà Nội, cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 và các trục hướng tâm giúp khu Đông và Văn Giang hưởng lợi rõ rệt. Ở TP HCM, tiến độ vành đai, metro và các nút giao liên vùng được đẩy mạnh, giúp Thủ Đức - Quận 9 kết nối tốt hơn với Bình Dương - Đồng Nai, hình thành các cực tăng trưởng mới.
Về tín dụng, thị trường đang được điều tiết theo hướng lành mạnh hóa, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực. Theo ông Tiến, việc tín dụng chuyển trọng tâm sang phục vụ nhu cầu thực thay vì đầu cơ là yếu tố then chốt giúp thị trường tránh nguy cơ bong bóng và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững cho giai đoạn 2025-2026.
Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau ba năm nhiều biến động. Hà Nội duy trì sự ổn định nhờ cầu thực lớn và nguồn cung chất lượng cao, trong khi TP HCM hồi phục mạnh theo độ mở của pháp lý và hạ tầng. Đáng chú ý, đà phục hồi hiện dựa trên các yếu tố bền vững thay vì dòng tiền đầu cơ. Nếu tiến độ cải thiện pháp lý và đầu tư hạ tầng tiếp tục được giữ vững, hai thị trường lớn sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt và lan tỏa động lực tăng trưởng sang các khu vực lân cận trong những năm tới.