Chính sách - Quy hoạch

Vừa qua, phiên thảo luận về Dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn khi thi hành Luật Đất đai thu hút sự quan tâm lớn. Dù kéo dài hơn dự kiến, bốn đại biểu đã đăng ký vẫn chưa được phát biểu.

Nguy cơ "kép" nếu thiếu dữ liệu minh bạch

Tại Dự thảo, Chính phủ đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để thay thế cơ chế giá đất cụ thể trong xác định nghĩa vụ tài chính và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đại biểu Cầm Hà Chung (Phú Thọ) nhấn mạnh đây là nội dung có tác động sâu rộng nhất và cần được thiết kế chặt chẽ.

Theo đại biểu, cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều năm qua đã bộc lộ nhiều hạn chế, tiềm ẩn nguy cơ xin - cho, tạo ra tình trạng hai giá đất, làm giảm niềm tin của người dân và ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư. Vì vậy, ông nhất trí với việc chuyển từ xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) như Dự thảo.

Bảng giá đất và hệ số K được ban hành theo chu kỳ sẽ góp phần tạo sự ổn định trung hạn, là cơ sở quan trọng cho lập kế hoạch đầu tư công, quản lý ngân sách và dự báo thị trường; còn hệ số K cho phép điều chỉnh theo từng năm, khu vực và vị trí nhằm đảm bảo tính linh hoạt bám sát biến động thực tế.

Đại biểu phân tích thêm rằng cơ chế này sẽ giúp giảm mạnh nhu cầu phải xác định giá đất cụ thể, qua đó rút ngắn thủ tục hành chính, giảm chi phí thuê tư vấn và giảm tải cho Hội đồng thẩm định giá. Khi bảng giá đất và hệ số K được công khai minh bạch, không gian can thiệp tùy tiện cũng bị thu hẹp.

Tuy nhiên, đại biểu Cầm Hà Chung lưu ý rằng chất lượng dữ liệu đầu vào để xây dựng bảng giá đất và hệ số K tại nhiều địa phương vẫn còn hạn chế, khi giao dịch kê khai thấp, dữ liệu phân mảnh và thiếu cập nhật. Nếu không cải thiện, bảng giá và hệ số K sẽ khó sát thị trường, thậm chí làm trầm trọng thêm bất cập hiện nay.

Ông cũng cảnh báo nguy cơ bảng giá đất mới tăng cao, và nếu hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn, người dân và doanh nghiệp có thể đối mặt với cú sốc tài chính do nghĩa vụ tài chính tăng đột biến khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy, tách thửa hoặc bồi thường, dẫn đến phản ứng xã hội và ảnh hưởng tới môi trường đầu tư.

Một lo ngại khác được vị đại biểu nêu ra là sự nhập nhằng giữa giá gốc trong bảng giá đất và giá điều chỉnh qua hệ số K. Nếu không được quy định rõ ràng, mỗi địa phương có thể hiểu theo cách khác nhau, làm mất tính thống nhất.

Vì vậy, ông kiến nghị phải tách bạch giá gốc trong bảng giá đất và giá điều chỉnh bằng hệ số K; đồng thời cần có khung trần hệ số K để tránh chênh lệch quá lớn giữa các địa phương, gây tâm lý bất an cho người dân. Bên cạnh đó, dữ liệu đầu vào, phương pháp xây dựng bảng giá và hồ sơ tư vấn phải được công khai để xã hội giám sát; đồng thời cần lộ trình điều chỉnh hợp lý và có cơ chế kiểm soát đặc biệt đối với hộ nghèo, người yếu thế và những trường hợp đã nộp hồ sơ trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực.

Liên quan đến vấn đề giá đất, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) bày tỏ băn khoăn về quy định bồi thường bằng đất ở tại chỗ. Theo Dự thảo, nếu vị trí đất được bồi thường chưa có trong bảng giá đất, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ căn cứ giá đất tại vị trí tương tự trong bảng giá đất để quyết định mức bồi thường. UBND xã cũng sẽ quyết định biện pháp hỗ trợ trực tiếp khác cho từng dự án cụ thể. Ông Hòa nhận định quy định này gây khó khăn cho cấp xã, bởi bộ máy cán bộ còn mỏng, năng lực hạn chế và ngân sách eo hẹp.

Hồi đáp các ý kiến, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng khẳng định việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là giải pháp giúp minh bạch hóa và đẩy nhanh tiến độ định giá, khắc phục các tồn tại hiện nay, đồng thời đảm bảo Nhà nước quyết định giá đất theo đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW.

Ông cho biết Chính phủ sẽ quy định cụ thể quy trình xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các chi phí hạ tầng được trừ để đảm bảo công bằng, dễ thực hiện. Dự thảo cũng đã xử lý các trường hợp xác định giá đất còn dở dang tại thời điểm nghị quyết có hiệu lực.

Cơ chế thu hồi đất khi dự án đạt 75% là "đặc biệt"

Một nội dung khác nhận được nhiều ý kiến là cơ chế thu hồi đất khi dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thuận. Đây là vấn đề được thảo luận từ tổ đến hội trường vì liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của công dân.

Về giá bồi thường phần đất còn lại, Dự thảo đưa ra hai phương án. Phương án 1: bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện như các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024. Phương án 2: thực hiện như phương án 1 nhưng nếu số tiền bồi thường trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận trước đó, người dân sẽ được nhận thêm khoản chênh lệch, khoản này do nhà đầu tư chi trả và được tính vào chi phí đầu tư dự án.

Ủng hộ phương án 2, đại biểu Nguyễn Thị Thu Thủy (Gia Lai) đề nghị Ban soạn thảo làm rõ căn cứ của tỷ lệ 75% và phạm vi áp dụng. Bà cho rằng tỷ lệ 25% hộ dân không đồng thuận luôn tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn xã hội, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) cũng chọn phương án 2 vì đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư; người dân thuộc diện tích còn lại được hưởng mức bồi thường không thấp hơn mặt bằng chung đã thỏa thuận, giúp giảm nguy cơ tranh chấp.

Giải trình thêm, Bộ trưởng Trần Đức Thắng cho biết đây là trường hợp “đặc biệt”, cần đánh giá kỹ trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, an ninh trật tự và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Do đó, Dự thảo giao HĐND cấp tỉnh quyết định có hay không thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất.

Về phần giá bồi thường, Bộ trưởng cho biết Chính phủ sẽ tiếp tục phối hợp cơ quan thẩm tra để lựa chọn phương án tối ưu, trước khi báo cáo Quốc hội.

Dự kiến, Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai sẽ được bấm nút thông qua vào sáng 11/12.

Diệu Hoa