Cafe địa ốc
Đề xuất đánh thuế “siêu lợi nhuận” từ địa tô
Thị trường đã đến lúc cần nghiên cứu một cơ chế thuế áp dụng cho phần “siêu lợi nhuận” từ địa tô nhằm điều tiết lợi ích trên thị trường bất động sản.
Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức sáng 4/12, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty GP.Invest cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây xuất hiện nhiều diễn biến bất thường, đặc biệt là xu hướng giá nhà tăng mạnh từ năm 2024.
Thị trường mất cân đối
Nếu so sánh đơn thuần giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người và tốc độ tăng giá nhà có thể thấy sự chênh lệch đáng kể. Giai đoạn 2014-2025, thu nhập bình quân tăng từ khoảng 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương đương tăng gấp đôi, với mức tăng trung bình khoảng 6,4%/năm.
Trong khi đó, giá căn hộ bình quân từ năm 2014 đến 2025 tăng từ khoảng 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 3 lần, với tốc độ tăng trung bình hơn 12%/năm; đến nay, giá nhà trung bình tại Hà Nội đã vượt khoảng 80 triệu đồng/m2 ở nhiều khu vực.
Theo thống kê giữa năm 2025, chỉ số P/I (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập) ở Việt Nam đạt quanh mức 27,3, tức giá căn hộ trung bình cao hơn khoảng 27 lần thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình. Với giả định hộ gia đình dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, thời gian tích lũy có thể lên tới hàng chục năm; nếu chỉ dùng một phần thu nhập để trả góp, quãng thời gian này còn kéo dài hơn nhiều.
Giá nhà tăng liên tục được cho là đã tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu cơ bất động sản. Trong bối cảnh đồng tiền mất giá, một bộ phận người có tiềm lực tài chính coi bất động sản là kênh “giữ giá trị” tài sản, dẫn đến tâm lý ưu tiên nắm giữ nhà đất.
Ở chiều ngược lại, đà tăng giá quá nhanh không chỉ tạo rào cản với người có nhu cầu ở thực mà còn làm gia tăng rủi ro cho nền kinh tế. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc đáng kể vào vốn tín dụng ngân hàng để triển khai dự án.
Đến hết tháng 9/2025, tín dụng chảy vào bất động sản được ghi nhận tăng khoảng 19% so với một số ngưỡng kiểm soát, với dư nợ hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh đó, nếu thị trường duy trì được sự ổn định về giá và thanh khoản, bất động sản có thể tiếp tục là động lực tăng trưởng; ngược lại, khi giá bị đẩy lên quá cao và sức hấp thụ suy giảm, rủi ro có thể lan sang khu vực tài chính – ngân hàng.
Theo số liệu quý III/2025, giao dịch bất động sản được ghi nhận giảm, trong đó một số báo cáo thị trường cho thấy lượng giao dịch chung cư suy giảm trên 10%, phản ánh lượng hàng tồn kho có xu hướng tăng.
Thuế “siêu lợi nhuận” địa tô
Để thị trường bất động sản phát triển an toàn và bền vững, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng cần có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp phát triển dự án.
Về phía Nhà nước, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách đặc thù nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, với mục tiêu hướng tới khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Song song đó, Quốc hội và Chính phủ cũng triển khai một số chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung như Nghị quyết 171 hỗ trợ xử lý khó khăn cho các dự án tại địa phương, hay Nghị định 98 về cải tạo, xây lại chung cư cũ tại các đô thị lớn. Những chính sách này được đánh giá là góp phần từng bước cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, theo ghi nhận tại diễn đàn, tiến độ triển khai ở nhiều địa phương vẫn còn chậm, thủ tục hành chính còn kéo dài, khiến một số dự án bị đình trệ. Việc áp dụng các nghị định, nghị quyết mới trong giai đoạn điều chỉnh mô hình chính quyền đô thị hai cấp cũng phát sinh thêm độ trễ trong tổ chức thực hiện.
Từ thực tế đó, ông Hiệp cho rằng cần tăng cường kiểm tra, đôn đốc trong quá trình thực thi, đồng thời đẩy mạnh rút gọn thủ tục hành chính một cách thực chất để giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, bổ sung các cơ chế “mở” được xem là cần thiết để tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.
Ở phía doanh nghiệp, quan điểm được nêu tại diễn đàn là doanh nghiệp bất động sản là một chủ thể cấu thành quan trọng của thị trường nên cũng cần chia sẻ trách nhiệm trong việc hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững.
Theo Chủ tịch GP.Invest, có thể xem xét xây dựng một cơ chế thuế áp dụng với phần “siêu lợi nhuận” từ địa tô, tức phần lợi nhuận vượt đáng kể so với chi phí và giá thành hợp lý của dự án. Ví dụ, nếu lợi nhuận vượt một ngưỡng nhất định, chẳng hạn gấp đôi so với giá thành, phần vượt ngưỡng này có thể thuộc diện chịu một loại thuế “đặc biệt”.
Quan điểm được ông Hiệp nêu là, nếu cơ chế thuế được thiết kế phù hợp, vừa đảm bảo môi trường đầu tư, vừa có tính điều tiết, công cụ này có thể góp phần hạn chế cuộc đua tăng giá và hỗ trợ thị trường vận hành ổn định hơn trong dài hạn.