Chính sách - Quy hoạch

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM vừa có công văn gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Kiến nghị mở rộng trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Trong đó, cơ quan này chỉ ra nhiều bất cập phát sinh từ thực tiễn triển khai, đặc biệt liên quan đến phương pháp xác định giá đất đối với các dự án nhà ở đô thị.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, việc tổ chức thi hành Luật Đất đai hiện nay còn gặp nhiều khó khăn do giữa các cơ quan có thẩm quyền vẫn tồn tại những cách hiểu khác nhau. Sự thiếu thống nhất này khiến quá trình thực hiện thủ tục kéo dài, làm gia tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp, đồng thời tác động trực tiếp đến mặt bằng giá nhà ở trên thị trường.

Trong công văn góp ý, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đối với các dự án có tiềm năng phát triển, có cơ cấu sử dụng đất đa mục đích theo quy hoạch xây dựng và hình thành hệ thống đường giao thông nội bộ trong dự án.

Cụ thể, Sở đề xuất áp dụng cơ chế định giá đất cụ thể đối với các dự án có quy mô từ 2 ha trở lên tại TP HCM và thành phố Hà Nội; từ 5 ha trở lên tại các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 ha trở lên tại các tỉnh, hoặc các dự án có yếu tố đặc thù không thể xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo phân tích của Sở, trong thực tế triển khai, một dự án thường có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau. Đồng thời, theo quy hoạch xây dựng, dự án sẽ hình thành các tuyến đường mới trong nội khu. Tuy nhiên, tại thời điểm xác định giá đất, các tuyến đường này chưa hình thành, nên không thể đưa vào bảng giá đất. Mặt khác, với đặc thù sử dụng đất hỗn hợp, việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh cũng không phản ánh đúng giá trị thực tế của khu đất.

Bên cạnh đó, quá trình triển khai dự án đòi hỏi doanh nghiệp phải bỏ ra rất nhiều chi phí và thời gian, từ giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng đến xây dựng công trình. Trong bối cảnh đó, việc áp dụng cứng nhắc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh khiến giá đất bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chịu đựng của thị trường.

Giá đất cao, căn hộ giá rẻ khó hình thành

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM dẫn ví dụ khu đất trên đường Nguyễn Xiển, thuộc TP Thủ Đức cũ, với diện tích 1 ha. Theo bảng giá đất hiện hành, giá đất tại khu vực này là 56,6 triệu đồng mỗi mét vuông, hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 lần, tương đương mức giá khoảng 80 triệu đồng mỗi mét vuông.

Nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, khi thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp phải tính giá đất ở mức 80 triệu đồng mỗi mét vuông. Điều này buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán căn hộ lên cao để tránh thua lỗ.

Với một dự án chung cư cao tầng có diện tích đất 10.000 mét vuông, hệ số sử dụng đất 7 lần, trong bối cảnh giá căn hộ hiện nay khoảng 50 triệu đồng mỗi mét vuông, thời gian triển khai khoảng 2 năm, sau khi trừ các chi phí xây dựng, bán hàng, quản lý và lãi vay, giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, riêng chi phí đất tính theo bảng giá nhân hệ số đã lên tới 80 triệu đồng mỗi mét vuông, khiến giá bán căn hộ buộc phải vượt 70 triệu đồng mỗi mét vuông mới có thể cân đối tài chính.

Tương tự, tại khu đất trên đường Đặng Công Bỉnh, huyện Hóc Môn cũ, với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng mỗi mét vuông, hệ số điều chỉnh khoảng 2 lần, tương đương 37 triệu đồng mỗi mét vuông. Với dự án chung cư trên diện tích 10.000 mét vuông, hệ số sử dụng đất 7 lần, giá căn hộ khoảng 40 triệu đồng mỗi mét vuông, giá trị thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, chi phí đất tính theo bảng giá nhân hệ số đã là 37 triệu đồng mỗi mét vuông, buộc giá bán căn hộ phải tăng lên trên 70 triệu đồng mỗi mét vuông nếu doanh nghiệp không muốn lỗ vốn.

Từ các phân tích nêu trên, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM cho rằng việc xác định giá đất theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp trong nhiều trường hợp, cần được nghiên cứu kỹ lưỡng và đánh giá đầy đủ tác động đến thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế nói chung.

Sau khi thống kê hơn 300 dự án thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171 năm 2024 của Quốc hội, cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Sở nhận thấy đa số các dự án có quy mô dưới 2 ha. Do đó, nếu quy định cứng về quy mô diện tích tối thiểu, sẽ khó phù hợp với thực tiễn triển khai tại TP HCM.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, phương án giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các trường hợp áp dụng định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai, trên cơ sở điều kiện thực tế của từng địa phương, sẽ linh hoạt hơn và góp phần tạo dư địa để phát triển nhà ở với mức giá phù hợp hơn trong thời gian tới.

Diệu Hoa