Thị trường

Trong nhiều thập kỷ, quá trình đô thị hóa tại các thành phố lớn châu Á diễn ra chủ yếu theo chiều rộng, dựa vào hạ tầng đường bộ và phương tiện cá nhân. Tuy nhiên, khi mật độ dân cư gia tăng, ùn tắc giao thông và áp lực môi trường ngày càng lớn, mô hình Phát triển định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) đã trở thành xu hướng quy hoạch nổi bật của thế kỷ 21.

Bất động sản Việt Nam chuyển trục theo hạ tầng

Theo TS Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á, thuật ngữ TOD được Peter Calthorpe chính thức đưa ra năm 1993, như một phản ứng có hệ thống trước tình trạng mở rộng đô thị phụ thuộc vào xe hơi tại Mỹ. Cốt lõi của mô hình là sắp xếp nhà ở, bán lẻ và tiện ích cộng đồng trong phạm vi đi bộ thuận tiện từ các điểm trung chuyển giao thông công cộng, đồng thời thiết kế không gian đô thị lấy con người làm trung tâm.

Tại châu Á, TOD thậm chí xuất hiện sớm hơn. Các đô thị mật độ cao như Singapore hay Hong Kong đã hình thành cấu trúc phát triển gắn chặt với giao thông công cộng từ nhiều thập kỷ trước. Theo Cơ quan Phục hưng Đô thị Nhật Bản, từ đầu thế kỷ 20, các công ty đường sắt tại Osaka và Tokyo đã phát triển thành công mô hình kết hợp không gian thương mại, văn phòng và nhà ở quanh các ga tàu, đặt nền móng cho TOD hiện đại.

Ngày nay, khi đô thị hóa diễn ra nhanh tại Đông Nam Á, các thành phố như Jakarta, Kuala Lumpur hay Hà Nội, TP HCM đều đang xây dựng những phiên bản TOD phù hợp với điều kiện kinh tế, văn hóa và thị trường riêng.

Nhìn lại quá trình phát triển đô thị trong nước, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, giai đoạn 1990–2015, các dự án bất động sản tại TP HCM chủ yếu phát triển trong phạm vi đường vành đai 2, tập trung quanh bán kính 10 km từ trung tâm. Mô hình tăng trưởng khi đó phụ thuộc gần như hoàn toàn vào hạ tầng đường bộ, trong khi các dự án gắn với giao thông công cộng chưa hình thành rõ nét.

Thói quen ưu tiên phương tiện cá nhân khiến TOD chưa thực sự thu hút sự quan tâm trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, quan điểm này đã thay đổi đáng kể khi các tuyến metro, sau nhiều năm trì hoãn, lần lượt đi vào vận hành từ cuối năm 2021 tại Hà Nội và cuối năm 2024 tại TP HCM. Trong suốt quá trình xây dựng metro, thị trường đã ghi nhận làn sóng phát triển dự án dọc các tuyến đường sắt đô thị, tạo tiền đề cho sự dịch chuyển cấu trúc đô thị.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại hai thị trường lớn nhất cả nước. Tỷ trọng này phản ánh vai trò ngày càng rõ của hạ tầng giao thông công cộng trong cơ cấu nguồn cung.

Đáng chú ý, các dự án liền kề ga metro ghi nhận mức tăng giá trung bình 200–250 USD mỗi m2 chỉ trong một năm sau khi tuyến metro vận hành, tương đương mức tăng khoảng 8% mỗi năm tại TP HCM, cao gấp đôi mức tăng trung bình toàn thị trường năm 2025. Tại Hà Nội, chênh lệch còn rõ rệt hơn khi giá các dự án gần metro tăng 19% trong năm 2022, so với mức trung bình thị trường khoảng 12%.

Bốn trụ cột và bài toán triển khai

Việc tuyến metro đầu tiên của TP HCM hoàn thành sau gần một thập kỷ xây dựng đã tạo ra bước ngoặt quan trọng trong tư duy phát triển đô thị. Các dự án TOD góp phần mở rộng không gian đô thị về phía đông, vượt ra ngoài lõi truyền thống, trong khi nhiều khu vực phía tây, nơi thiếu động lực hạ tầng, vẫn phát triển chậm.

Từ năm 2025, Chính phủ chính thức xem TOD là một trong những giải pháp nhằm giảm áp lực dân cư tại khu vực nội đô. Sự kết hợp giữa định hướng này với các khu đô thị tích hợp dọc đường vành đai 3 và 4 đang mở ra kỳ vọng về một cấu trúc đô thị cân bằng hơn, phát triển theo nhiều hướng thay vì dồn nén vào trung tâm.

Sự quan tâm dành cho TOD gia tăng rõ rệt từ năm 2023, đặc biệt sau khi mô hình này được hỗ trợ bởi Nghị quyết 98 trong thí điểm phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng tại TP HCM. TOD không chỉ trở thành nền tảng trong quy hoạch mà còn được các chủ đầu tư đưa vào chiến lược phát triển và truyền thông dự án.

Theo các chuyên gia JLL, chính quyền địa phương ngày càng nhìn nhận TOD như một công cụ chính sách quan trọng, vừa giải quyết bài toán hạ tầng, vừa tạo ra các “không gian thứ ba” – nơi cư dân có thể tương tác, hình thành cộng đồng và gia tăng giá trị xã hội cho đô thị.

Từ góc độ thị trường, JLL cho rằng một dự án TOD thành công cần dựa trên bốn trụ cột: khả năng kết nối, giao thông phi cơ giới, hệ tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Trong thực tế, nhiều dự án hiện nay mới dừng ở việc kết nối vật lý với nhà ga, trong khi chưa đầu tư tương xứng cho trải nghiệm không gian đi bộ, mảng xanh và các hoạt động kích hoạt cộng đồng.

Khác với mô hình phát triển truyền thống, TOD đòi hỏi các nhà phát triển mở rộng vai trò sang vận hành đô thị, nuôi dưỡng dòng người và các hoạt động xã hội, tương tự cách quản lý một trung tâm thương mại nhưng ở quy mô khu đô thị. Đây là yếu tố then chốt để các dự án TOD không chỉ đông dân cư mà còn có nhịp sống và bản sắc riêng.

Trong bối cảnh phần lớn các dự án TOD tại Hà Nội và TP HCM được quy hoạch ở khu vực ngoại ô, với quỹ đất lớn và mật độ cao, bài toán cân đối giữa nhà ở và thương mại, giữa đầu tư hạ tầng cứng và phát triển cộng đồng, sẽ quyết định tính bền vững của mô hình. Theo JLL, thách thức này cũng chính là yếu tố định hình giai đoạn tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam.

Diệu Hoa