Thị trường

Từ sự bùng nổ của mô hình Khu thương mại tự do đầu tiên tại Việt Nam đến làn sóng 'đổ bộ' của các ông lớn công nghệ, Hải Phòng không chỉ xây nhà xưởng, mà đang kiến tạo một hệ sinh thái công nghiệp bền vững. Cùng điểm qua những động lực chính thúc đẩy thị trường này bứt phá trong năm 2026.

Hiện thực hóa "Siêu dự án" Khu thương mại tự do (FTZ)

Mới đây, TP Hải Phòng đồng loạt khởi công 3 khu công nghiệp trọng điểm gồm: KCN Tiên Lãng 1 (597 ha) do Công ty CP Phát triển xanh bền vững Châu Á Thái Bình Dương làm chủ đầu tư với số vốn hơn 13.000 tỷ đồng. Đây là KCN "mở màn" trong FTZ, được thiết kế để đón đầu các chuỗi cung ứng công nghệ cao. KCN Sân bay Tiên Lãng - Khu B (186 ha) do CEO Group (CEO IP) làm chủ đầu tư. Dự án sở hữu vị trí "xương sống" kề cận quy hoạch sân bay quốc tế Tiên Lãng và tuyến cao tốc ven biển, tạo ra lợi thế "một điểm - năm kết nối" hiếm có. KCN Vinh Quang - Giai đoạn 1 (226 ha) của IDICO được phát triển theo mô hình KCN sinh thái, tập trung vào các tiêu chuẩn ESG khắt khe để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ EU và Hoa Kỳ.

Ông Nguyễn Trung Tuyên – Phó Chủ tịch Hiệp hội Hỗ trợ và Phát triển Công nghiệp Hải Phòng cho biết: Việc khởi công 3 KCN này mang ý nghĩa chiến lược vì tất cả đều nằm trong phạm vi của Khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng – nơi đang triển khai mô hình Khu thương mại tự do (FTZ) đầu tiên tại miền Bắc. Sự xuất hiện của 3 dự án này ngay lập tức nâng tầm vị thế của huyện Tiên Lãng và Vĩnh Bảo, từ những vùng đất thuần nông trở thành trung tâm công nghiệp – logistics hiện đại bậc nhất Việt Nam.

Theo ông Tuyên, sự cộng hưởng từ việc khởi công cùng lúc 3 KCN lớn tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến nhiều phân khúc bất động sản như bất động sản công nghiệp cho thuê. Việc đồng loạt khởi công giúp giải tỏa "cơn khát" mặt bằng cho các nhà đầu tư lớn đang chờ đợi tại Hải Phòng. Dự kiến khi đi vào vận hành từ năm 2027, các KCN này sẽ thu hút thêm hàng tỷ USD vốn đầu tư thứ cấp, đẩy giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam tăng từ 15–20% so với giai đoạn trước.

Tiếp theo là hệ sinh thái nhà ở xã hội và dịch vụ. Với dự báo tạo ra việc làm cho hơn 50.000 lao động và hàng nghìn chuyên gia, nhu cầu về nhà ở công nhân, căn hộ dịch vụ và khu đô thị phụ trợ xung quanh các xã Hùng Thắng, Chấn Hưng (Tiên Lãng) hay Vĩnh Bảo sẽ bùng nổ. Đây là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở tầm trung và các khu thương mại dịch vụ.

Tiếp đến là giá trị đất nền vùng ven: Hạ tầng giao thông kết nối giữa các KCN với cao tốc ven biển và cảng nước sâu Nam Đồ Sơn đang được đẩy nhanh. Điều này khiến giá trị bất động sản dân cư quanh trục kết nối tăng trưởng bền vững, không còn mang tính chất "sốt ảo" mà dựa trên nhu cầu thực và sự thay đổi bộ mặt đô thị.

Sự bùng nổ của các Khu công nghiệp thế hệ mới và bất động sản phụ trợ

Theo ông Nguyễn Quang Văn – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng: Điểm nhấn quan trọng nhất tạo nên sức hút khác biệt cho Hải Phòng trong năm 2026 chính là việc hiện thực hóa Khu kinh tế (KKT) ven biển phía Nam. Với diện tích quy hoạch lên tới 20.000 ha, bao gồm các huyện Kiến Thụy, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo, đây được xem là "động lực tăng trưởng thứ hai" của thành phố Cảng. Điểm đột phá tại đây chính là mô hình Khu thương mại tự do (Free Trade Zone - FTZ) – một cơ chế ưu đãi vượt trội giúp tối ưu hóa chi phí logistics và thuế quan cho các nhà đầu tư quốc tế.

Sự hình thành của KKT mới này không chỉ mở rộng quỹ đất công nghiệp vốn đang dần cạn kiệt tại các khu vực truyền thống như Đình Vũ hay Tràng Duệ, mà còn tạo ra một hệ sinh thái tích hợp. Tại đây, các dự án không đơn thuần là nhà xưởng sản xuất mà là sự kết hợp giữa cảng biển nước sâu, sân bay quốc tế Tiên Lãng (quy hoạch) và các trung tâm logistics thông minh.

Làn sóng dịch chuyển vốn từ các ngành thâm dụng lao động sang công nghệ cao, bán dẫn và năng lượng xanh đang đổ dồn về phía Nam thành phố. Các tập đoàn đa quốc gia hiện nay không chỉ tìm kiếm một địa điểm đặt nhà máy, họ tìm kiếm một "điểm dừng chân" có khả năng kết nối trực tiếp với chuỗi cung ứng toàn cầu. Hải Phòng, với hạ tầng giao thông đa phương thức từ đường bộ, đường sắt, đường thủy đến đường hàng không, đang đáp ứng hoàn hảo yêu cầu khắt khe này.

Cùng với quy hoạch vĩ mô, thị trường chứng kiến sự trỗi dậy của các Khu công nghiệp (KCN) thế hệ mới, lấy tiêu chuẩn xanh và bền vững (ESG) làm kim chỉ nam. Những cái tên như KCN Nam Cầu Kiền hay DEEP C đang trở thành hình mẫu về KCN sinh thái, nơi rác thải của nhà máy này là nguyên liệu của nhà máy khác. Việc áp dụng các tiêu chuẩn xanh không còn là tùy chọn mà đã trở thành tấm "thông hành" để Hải Phòng thu hút các dự án FDI chất lượng cao từ châu Âu và Mỹ.

Được biết, đầu năm 2026, các dự án trọng điểm như KCN Tràng Duệ 3 và KCN Tân Trào bắt đầu đi vào giai đoạn vận hành và cho thuê rầm rộ. Đặc biệt, KCN Tân Trào do Vinhomes phát triển với quy mô hơn 220 ha đang tạo nên sức nóng lớn tại khu vực Kiến Thụy, kéo theo sự tăng trưởng của các loại hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW). Đây là phân khúc đang được các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) đặc biệt quan tâm nhờ tính linh hoạt và khả năng đi vào sản xuất ngay lập tức.

Hệ quả tất yếu của sự bùng nổ công nghiệp là nhu cầu khổng lồ về bất động sản phụ trợ. Khi các "đại bàng" như LG, Pegatron hay Foxconn liên tục mở rộng quy mô, kéo theo hàng vạn chuyên gia và công nhân đổ về, thị trường nhà ở xã hội và căn hộ dịch vụ xung quanh các KCN đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các dự án nhà ở công nhân được quy hoạch bài bản, tích hợp tiện ích y tế, giáo dục không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư bất động sản biết nắm bắt thời cơ.

Nhìn về dài hạn, sự bùng nổ của bất động sản công nghiệp không chỉ dừng lại ở những con số về diện tích cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy. Với nền tảng từ 3 dự án trọng điểm tại Tiên Lãng vừa khởi công cùng mô hình Khu thương mại tự do đột phá, Hải Phòng đang vững bước trên lộ trình trở thành thành phố cảng biển công nghiệp hiện đại tầm cỡ khu vực Đông Nam Á vào năm 2030.

Huệ Hiền