Cafe địa ốc

Trong chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trên một nền tảng phát triển có tính cấu trúc, chứ không chỉ là sự phục hồi mang tính chu kỳ.

Thể chế “đi cùng” thị trường

Theo ông, quy mô dân số hơn 100 triệu người, quá trình chuyển dịch từ nền kinh tế nông nghiệp sang công nghiệp cùng tốc độ đô thị hóa thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á đang tạo ra lực cầu dài hạn cho thị trường. Đây là những yếu tố có tính nền tảng, quyết định quỹ đạo phát triển của bất động sản trong nhiều năm tới, thay vì chỉ phản ánh biến động ngắn hạn.

Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế năm 2025 đạt trên 8% và mục tiêu hướng tới tăng trưởng hai chữ số tiếp tục củng cố niềm tin cho thị trường. Đầu tư công cho hạ tầng kỹ thuật được đẩy mạnh, quy mô thuộc nhóm dẫn đầu châu Á, không chỉ tạo động lực trực tiếp cho bất động sản mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị.

Nhìn lại năm 2025, theo Chủ tịch GP Invest, điểm chuyển biến quan trọng nhất của thị trường bất động sản không nằm ở sự gia tăng giao dịch, mà ở cách thức thể chế đã “đi cùng” thị trường.

“Chưa bao giờ thể chế cho bất động sản lại vận động linh hoạt như giai đoạn hiện nay”, ông Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá, đồng thời nhấn mạnh sự khác biệt nằm ở phương thức điều hành. Khi việc sửa đổi luật chưa thể tiến hành ngay, Quốc hội đã lựa chọn công cụ nghị quyết để kịp thời xử lý những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.

Theo ông, cách tiếp cận này cho thấy thể chế không còn đứng ngoài thị trường, mà chủ động can thiệp để giữ nhịp vận hành, tránh những khoảng trống pháp lý kéo dài gây đình trệ cho hoạt động đầu tư.

Một loạt nghị quyết thí điểm đã được ban hành, từ cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đến các quy định liên quan giải phóng mặt bằng. Song song với đó, ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025, tạo ra một khung pháp lý mới cho thị trường.

Tuy vậy, theo ông Hiệp, việc hoàn thiện thể chế là một quá trình liên tục. “Chúng ta rất tích cực sửa luật, nhưng trong quá trình thực thi, những bất cập mới lại nảy sinh và tiếp tục đòi hỏi phải điều chỉnh. Điều quan trọng là thể chế phản ứng nhanh đến đâu trước những vấn đề của thị trường”, ông nói.

Ba “nút thắt” trong năm 2026

Bước sang năm 2026, Chủ tịch GP Invest cho rằng thị trường bất động sản đang đối diện với ba “nút thắt” mang tính thực chất, có thể quyết định tốc độ phát triển trong giai đoạn tới.

Nút thắt đầu tiên và cũng là vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhiều nhất là giá đất. Việc đưa nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường vào Luật Đất đai 2024 đã làm thay đổi căn bản cách xác lập chi phí đất đai, kéo theo mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 cho thấy mức cao nhất tại Hà Nội lên tới 702 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi TP HCM đạt 687 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong bối cảnh hệ số điều chỉnh giá đất vẫn đang chờ hướng dẫn cụ thể, thị trường chưa thể xác định được “điểm dừng” của chi phí đất đai.

Không chỉ là câu chuyện mức giá, theo ông Hiệp, vấn đề lớn hơn nằm ở độ trễ chính sách. Nhiều địa phương đến nay vẫn chưa ban hành bảng giá đất. Từ thời điểm có bảng giá đến khi hoàn tất quy định về hệ số điều chỉnh thường kéo dài thêm khoảng 6 tháng. Khoảng thời gian này khiến doanh nghiệp chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, dự án buộc phải chờ đợi, tạo ra ách tắc mang tính hệ thống.

Nút thắt thứ hai là giải phóng mặt bằng. Dù hành lang pháp lý về cưỡng chế đã được đưa vào các nghị quyết của Quốc hội, nhưng hiệu quả thực thi trên thực tế vẫn phụ thuộc rất lớn vào mức độ quyết liệt của chính quyền địa phương. Có những dự án mà nếu người đứng đầu không trực tiếp chỉ đạo, doanh nghiệp gần như không thể triển khai.

Ông Hiệp dẫn trường hợp Vành đai 1 tại Hà Nội. Dù cơ chế đã có từ nhiều năm trước, nhưng chỉ khi lãnh đạo thành phố vào cuộc quyết liệt, công tác giải phóng mặt bằng mới được triển khai nhanh chóng, sau thời gian dài gần như đình trệ.

Nút thắt cuối cùng là diễn biến lãi suất. Theo Chủ tịch GP Invest, việc lãi suất tăng nhanh trong những tháng gần đây đang tác động trực tiếp đến cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Nếu mặt bằng lãi suất không được kiểm soát tốt trong năm 2026, thị trường bất động sản có thể phải đối diện với những rủi ro lớn hơn, không chỉ ở khả năng phục hồi mà còn ở tính ổn định dài hạn.

Diệu Hoa