Cafe địa ốc

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp trước thềm Diễn đàn “Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới” diễn ra vào ngày 30/1 tới, ông Hà Nghiệm – Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Đà Nẵng cho hay dư địa phát triển bất động sản tại địa phương hiện nay là rất lớn.

- Thị trường bất động sản Đà Nẵng đã ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong năm qua, theo ông, những yếu tố nào đã tạo thành lực đẩy cho thị trường?

Ông Hà Nghiệm: Năm 2025, kinh tế Việt Nam đã có sự phát triển rất tốt đẹp. Ngay từ giai đoạn đầu năm, nền kinh tế đã có sự khởi sắc mặc dù là giai đoạn giữa năm thế giới chứng kiến biểu thuế đối ứng của Mỹ làm cho niềm tin về thị trường cũng như các doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Ngoài ra, năm 2025 cũng là một năm có rất nhiều thiên tai diễn ra ở cả ba miền.

Mặc dù vậy, đến cuối năm kinh tế Việt Nam đã khép lại với một bức tranh thực sự rất sáng với các chỉ số phát triển kinh tế tăng trưởng một cách vượt bậc. Cụ thể, GDP tăng trưởng khoảng 8,02%, tăng trưởng tín dụng tăng 19,1%, ngoài ra các chỉ số như là tăng trưởng về vốn đầu tư nước ngoài lẫn ngân vốn đầu tư công đều có mức tăng tốt hơn so với tất cả các năm trước đó. Đặc biệt, thị trường bất động sản cũng đã chứng kiến sự phục hồi một cách mạnh mẽ.

Quay trở lại Đà Nẵng, thành phố sau sáp nhập đã trở thành thành phố trực thuộc Trung ương có diện tích tự nhiên lớn nhất trong sáu thành phố trực thuộc Trung ương. Có thể thấy, Đà Nẵng là thành phố hưởng lợi nhiều nhất trong đợt sáp nhập khi tranh thủ được quỹ đất cũng như không gian phát triển một cách mạnh mẽ của khu vực Quảng Nam cũ và thương hiệu, mô hình chính trị thành phố hiện đại của Đà Nẵng cũ.

Từ đây tạo ra dư địa phát triển cho thành phố Đà Nẵng mới trong năm vừa qua cũng như là trong thời gian tới đây. Điển hình là GRDP của Đà Nẵng trong năm 2025 đã tăng khoảng 9,18%, nằm trong top 10 các tỉnh thành phố có mức tăng trưởng GRDP tốt nhất toàn quốc và cao hơn mức cái tăng trưởng bình quân của cả nước.

Về câu chuyện bất động sản, sau sáp nhập thị trường bất động sản của Đà Nẵng đang có sự phát triển rất mạnh mẽ và bền vững trên tất cả các phân khúc. Riêng về mức độ quan tâm, nhu cầu về tìm kiếm bất động sản của thành phố Đà Nẵng trong năm qua đã tăng tới 29%, cao nhất trong các tỉnh thành ở trong khu vực, còn lại Khánh Hòa chỉ tăng khoảng 13% , Huế tăng 19%.

- Ông đánh giá như thế nào về mức giá bất động sản hiện nay tại Đà Nẵng, thưa ông?

Ông Hà Nghiệm: Về giá cũng đã có sự tăng trưởng về giá rất tốt của các khu vực ở trong thành phố Đà Nẵng, nhất là khu vực ở sườn phía Đông cũng như là những khu vực, quận huyện giáp ranh trước khi sáp nhập. Trong đó, khu vực Sơn Trà trong năm qua đã tăng khoảng 32%, khu vực Ngũ Hành Sơn tăng cao nhất đến 48%, khu vực Điện Bàn cũ - đỉnh cực bắc của tỉnh của Nam mức tăng khoảng 22% và khu vực ở Hội An đã tăng khoảng 36%.

Có thể thấy sườn phía Đông và những khu vực giáp ranh đã có mức tăng trưởng về giá của bất động sản rất tốt. Thể hiện được rằng ở những khu vực này có nhu cầu phát triển mạnh mẽ về thương mại, du lịch hoặc là nhu cầu ở thật, nhu cầu những bất động sản có khả năng vận hành khai thác và cho thuê – đang là xu hướng tăng trưởng rất tốt trong thời gian qua.

Về xu hướng cho thuê, trong năm vừa qua đơn giá cho thuê bất động sản của Đà Nẵng đã tăng khoảng 19%, đạt mức khoảng 25 triệu/bất động sản/tháng. Với tỷ suất cho thuê bình quân hàng năm của bất động sản Đà Nẵng khoảng 4%/năm cùng với mức tăng trưởng về giá hàng năm sẽ giúp Đà Nẵng trở thành một thành phố có lợi suất đầu tư rất tốt so với các tỉnh thành khác trong khu vực, kể cả về giá vốn cũng như là lợi thế cho thuê về dòng tiền.

Cùng với những thông tin rất nổi bật như phát triển về Khu thương mại tự do ở khu vực phía Bắc, khai trương khu văn phòng của Trung tâm tài chính quốc tế ở khu vực Hải Châu và sắp tới là khu vực Sơn Trà, thì với dư địa phát triển mạnh mẽ của thành phố Đà Nẵng sau sáp nhập là vô cùng lớn. Cùng với đó, đã có nhiều dự án thực sự mang tính chất phát triển vươn mình của Đà Nẵng sẽ giúp cho nền kinh tế của thành phố cũng như thị trường bất động sản sẽ có được những thay đổi tích cực hơn trong thời gian tới.

- Trong năm 2026, theo ông nhà đầu tư bất động sản cần chú ý những vấn đề nào?

Ông Hà Nghiệm: Mặc dù trong năm 2025 thị trường bất động sản của Việt Nam cũng như thành phố Đà Nẵng đã có nhiều mức tăng trưởng thực sự rất ấn tượng và bền vững ở nhiều phân khúc, tuy nhiên cũng có một số tín hiệu để nhà đầu tư hoàn toàn thận trọng và cần phải quan sát nhiều hơn trong thị trường bất động sản của năm 2026.

Đầu tiên, từ cuối năm 2025 và thậm chí trong đầu năm 2026 lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại đã có dấu hiệu “nhích” lên và mặc dù không quá nhiều như một số năm trước, việc này cũng làm cho chi phí đầu tư của các dự án bất động sản hoặc là chi phí về sử dụng vốn của nhà đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng sẽ quan tâm đến việc Chính phủ tập trung làm minh bạch hóa hệ thống thông tin về bất động sản. Theo lộ trình ngày 01/3/2026 tới đây, mỗi bất động sản sẽ có một mã định riêng. Điều này thể hiện rằng công tác quản lý về bất động sản cũng như là quản lý về thông tin, kể cả về thông tin về sở hữu, giao dịch, kiểm soát về mặt thuế sở hữu, thuế sử dụng cũng như thuế giao dịch bất động sản sẽ được minh bạch và cụ thể hơn rất nhiều. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ ảnh hưởng một phần nào đó trong câu chuyện về xu thế, xu hướng đầu tư cũng như là tư duy đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Tức là khi bất động sản trở nên minh bạch hơn, tư duy đầu tư mang tính chất ngắn hạn như đầu cơ, “lướt sóng” cũng sẽ bị hạn chế hơn. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ tập trung vào những dòng bất động sản thực chất và lâu dài, tạo ra dòng tiền.

- Theo ông, trong giai đoạn hiện nay, đâu là những rủi ro mà nhà đầu tư bất động sản cần đặc biệt quan tâm và thận trọng?

Ông Hà Nghiệm: Thực tế cho thấy, nếu nhận diện đúng và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, nhiều rủi ro trong đầu tư bất động sản hoàn toàn có thể kiểm soát được.

Trước hết là rủi ro pháp lý. So với trước đây, khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã được cải thiện rõ rệt. Các chủ đầu tư ngày càng chú trọng hơn đến tính minh bạch, đầy đủ pháp lý của dự án; trong khi người mua và nhà đầu tư cũng thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn những dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng. Điều này góp phần giảm thiểu đáng kể các rủi ro phát sinh trong quá trình đầu tư.

Bên cạnh đó, rủi ro về thanh khoản là yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Xu hướng hiện nay cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về các sản phẩm có khả năng giao dịch tốt, dễ bán và có thể thoát hàng khi cần thiết. Những phân khúc kém thanh khoản sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa thực sự bùng nổ.

Một rủi ro khác là chi phí tài chính, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại. Dù mức tăng không quá cao, nhưng vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi bất động sản được nắm giữ trong thời gian dài hoặc mang tính đầu cơ, không tạo ra dòng tiền, áp lực chi phí tài chính sẽ trở thành yếu tố rủi ro đáng kể. Vì vậy, nhà đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý, tránh nguy cơ đứt gãy dòng tiền.

Cuối cùng là rủi ro từ chính sách. Hiện nay, Chính phủ đang rất tích cực trong việc hoàn thiện thể chế, sửa đổi các quy định liên quan đến sở hữu và kinh doanh bất động sản. Những thay đổi này, dù mang tính tích cực về dài hạn, nhưng cũng có thể tác động đến chiến lược và quyết định đầu tư của thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần chủ động xây dựng cơ cấu tài sản phù hợp, đa dạng hóa danh mục và tính toán dài hạn để thích ứng với các điều chỉnh chính sách trong thời gian tới.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Ngày 30/1 tới, dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn "Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới".
Thời gian: 8h30-11h30, thứ sáu, ngày 30 tháng 1 năm 2026
Địa điểm: Khách sạn Novotel Đà Nẵng, 36 Bạch Đằng, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Tuấn Vỹ thực hiện