Thị trường
Bất động sản công nghiệp phía Nam vào pha phục hồi
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đã phục hồi rõ nét cuối 2025, với nguồn cung tăng mạnh và lực cầu duy trì ổn định ở các phân khúc chủ chốt.
Sau giai đoạn chịu áp lực từ thuế quan và những bất ổn của thương mại toàn cầu, dù doanh nghiệp thuê vẫn giữ tâm thế thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nhu cầu đang được củng cố, đặc biệt ở những sản phẩm có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh và đáp ứng tiêu chuẩn vận hành hiện đại.
Phục hồi đi kèm áp lực dư cung ngắn hạn
Nhận định về diễn biến thị trường, bà Chương Quốc Đoan – Quản lý Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng sự phục hồi hiện tại phản ánh quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng của các nhà sản xuất. Theo bà, các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những tài sản có vị trí thuận lợi, cơ sở logistics hiện đại và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, nhằm rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và nâng cao hiệu quả vận hành.
Theo Cushman & Wakefield, quý IV/2025 ghi nhận sự gia nhập nguồn cung đất khu công nghiệp ở quy mô lớn, với khoảng 2.000 ha đến từ giai đoạn 1 của hai dự án tại Đồng Nai. Qua đó, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy toàn vùng đạt khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.
Cơ cấu nguồn cung cho thấy TP HCM tiếp tục giữ vai trò thị trường lõi với 45% thị phần, trong khi Đồng Nai chiếm 33% nhờ các dự án mới, còn Tây Ninh chiếm 22%.
Tuy nhiên, Cushman & Wakefield cho rằng tốc độ gia nhập nguồn cung đã vượt nhịp hấp thụ trong ngắn hạn. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trong quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%, với diện tích hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha. TP HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%, trong khi Đồng Nai đạt 71,62% và Tây Ninh ở mức 58,23%.
Dù vậy, đơn vị này ghi nhận giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp trong vùng tiếp tục tăng, đạt 185 USD/m2 cho cả thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và 5,11% so với cùng kỳ năm 2024. Theo Cushman & Wakefield, diễn biến giá phản ánh kỳ vọng trung và dài hạn của các chủ đầu tư đối với triển vọng thị trường.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, Cushman & Wakefield đánh giá thị trường tiếp tục duy trì trạng thái tích cực. Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng đạt xấp xỉ 6,6 triệu m2 diện tích sàn cho thuê, trong đó khoảng 34.000 m2 được bổ sung tại Tây Ninh.
TP HCM và Đồng Nai vẫn là hai thị trường chủ lực với tổng diện tích lần lượt khoảng 3,1 triệu m2 và 2,1 triệu m2, trong khi Tây Ninh nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,3 triệu m2, tăng 2,58% so với quý trước.
Theo Cushman & Wakefield, diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt khoảng 73.122 m2, giúp tỷ lệ lấp đầy toàn vùng duy trì trên 90%. Đồng Nai đạt mức cao nhất 94%, tiếp đến là Thành phố Hồ Chí Minh với 92% và Tây Ninh ở mức 90%.
Bà Chương Quốc Đoan cho rằng động lực chính của phân khúc này đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia trong lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất. Việc lựa chọn các nhà xưởng hiện đại, sẵn sàng vận hành cho thấy xu hướng ưu tiên tối ưu chi phí và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.
Giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn trong quý IV/2025 đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng khoảng 2,1% so với quý trước và cùng kỳ năm 2024, phản ánh nhu cầu cao đối với các dự án đạt chuẩn chất lượng và vị trí thuận lợi.
Triển vọng trung hạn gắn với hạ tầng và ESG
Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn, Cushman & Wakefield nhận định thị trường duy trì sự ổn định trong quý IV/2025 khi không ghi nhận dự án mới gia nhập. Tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm 2024.
TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm phân phối với 45% thị phần, theo sau là Đồng Nai với 32%. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng lên mức 90,72%, cao hơn đáng kể so với mức 77% của cùng kỳ năm trước.
Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy tại TP HCM đạt tới 98%, tạo áp lực dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương lân cận. Nhờ đó, Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 87,4% và Tây Ninh đạt 78,9%, cho thấy hiệu quả của mô hình logistics vệ tinh trong việc giảm tải cho khu vực lõi.
Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn trong quý IV/2025 duy trì ở mức 4,6 USD/m2/tháng, không đổi so với quý trước nhưng tăng khoảng 2,2% so với cùng kỳ năm 2024.
Trong nhận định trung hạn, Cushman & Wakefield cho rằng giai đoạn 2026–2029 sẽ chứng kiến làn sóng nguồn cung mới với gần 3.800 ha đất khu công nghiệp, khoảng 944.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và 622.000 m2 nhà kho xây sẵn dự kiến gia nhập thị trường.
Theo bà Chương Quốc Đoan, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành sẽ đóng vai trò then chốt trong việc tăng cường liên kết vùng, đồng thời tạo điều kiện hình thành các cụm công nghiệp và logistics thế hệ mới.
Cùng với đó, các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG được kỳ vọng sẽ trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng, củng cố vị thế của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu.