Thị trường
Bất động sản 2026: Dòng tiền hướng về giá trị thực
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn khi dòng tiền không còn chạy theo đầu cơ ngắn hạn mà ưu tiên các tài sản có giá trị thực.
Trong bức tranh đó, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt về thanh khoản, trong khi đất nền được nhìn nhận là kênh tích lũy mang lại lợi nhuận dài hạn.
Chung cư giữ vai trò dẫn dắt giao dịch
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2023–2025, căn hộ chung cư luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn cung chào bán, dao động từ 62 - 75%. Không chỉ dẫn đầu về số lượng, phân khúc này còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, gần 90% vào năm 2023 và duy trì khoảng 66% trong năm 2025 – mức vượt trội so với nhiều phân khúc khác.
Những con số này cho thấy xu hướng đầu tư ngày càng thận trọng và thực tế hơn của thị trường. Ngay cả khi mua với mục đích đầu tư, nhà đầu tư vẫn ưu tiên sản phẩm có khả năng giao dịch nhanh, dễ khai thác và gắn với nhu cầu ở thực.
Nhận định về năm 2026, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và các khu vực lân cận có thể đạt khoảng 40.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với năm 2025.
“Dù nguồn cung dồi dào hơn và có thêm sự tham gia của nhà ở xã hội theo chỉ tiêu mới, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp vẫn được kỳ vọng duy trì trên 80%. Với nhà đầu tư đề cao sự an toàn, căn hộ tại các đô thị lớn vẫn là lựa chọn phù hợp nhờ khả năng cho thuê và duy trì dòng tiền ổn định”, ông Trung nhận định.
Theo vị chuyên gia này, trong bối cảnh thị trường thứ cấp có thể đi ngang, việc sở hữu căn hộ sơ cấp giúp nhà đầu tư xây dựng mô hình “bất động sản tự nuôi sống nó”, sử dụng dòng tiền cho thuê để bù đắp chi phí vận hành, hạn chế rủi ro đọng vốn.
Ở chiều ngược lại, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng đất nền vẫn là loại hình phản ánh rõ nhất triển vọng dài hạn của nền kinh tế.
“Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương, giá chung cư có giai đoạn điều chỉnh, nhưng đất nền hầu như không giảm mà vẫn duy trì xu hướng tăng theo tiến trình đô thị hóa và đầu tư hạ tầng”, ông Nghĩa phân tích. Trong bối cảnh Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, đất nền được xem là kênh trú ẩn có biên độ tăng giá mạnh nhất. Tuy nhiên, đây không phải phân khúc dành cho nhà đầu tư lướt sóng, mà phù hợp với những người có nguồn vốn nhàn rỗi, sẵn sàng kiên trì với tầm nhìn dài hạn.
“Chung cư có thể chiếm ưu thế về giao dịch và truyền thông ngắn hạn, nhưng đất nền mới là nơi tạo ra lợi nhuận đột phá cho nhà đầu tư biết chờ đợi và nhìn thấy giá trị tương lai của quỹ đất”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Thị trường sàng lọc, tư duy đầu tư thay đổi
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu sự phân hóa mạnh mẽ giữa đầu tư dựa trên giá trị thực và đầu cơ theo kỳ vọng. Nhà đầu tư hiện nay không còn mua chỉ vì tin đồn hay kỳ vọng tăng giá, mà phải trả lời được câu hỏi tài sản đó có sử dụng được không, có tạo ra dòng tiền không. Những dự án thiếu pháp lý, hạ tầng chưa hoàn chỉnh sẽ rất khó thu hút vốn.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, các luật mới được ban hành sẽ giúp khơi thông pháp lý, thúc đẩy nguồn cung bất động sản trong năm 2026. Khi cung tăng nhanh hơn cầu, mặt bằng giá khó duy trì đà tăng nóng, buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận sát với thực tế hơn.
Dù vậy, các chuyên gia đều thống nhất rằng bất động sản về bản chất vẫn là câu chuyện đầu tư vào “giá trị tương lai”. Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, đây vẫn là kênh đầu tư bền vững, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng, kiểm soát rủi ro và ưu tiên giá trị dài hạn.