Chính sách - Quy hoạch

Chính sách - Quy hoạch

Đưa thuế bất động sản vào cuộc sống

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường 18/02/2026 11:45

Giá nhà tăng mạnh trong 2025 cho thấy những giới hạn của các giải pháp hiện nay. Nếu thiếu công cụ thuế đủ mạnh, thị trường bất động sản khó hạ nhiệt và phục hồi bền vững.

dat dái
Thuế bất động sản không chỉ tăng thu ngân sách mà còn là công cụ điều chỉnh hành vi đầu tư và phân bổ lại nguồn lực đất đai.

Khi chính sách thuế bất động sản chưa được ban hành, thị trường vẫn bị dẫn dắt bởi đầu cơ và giá ảo, còn người mua ở thực tiếp tục đứng ngoài cuộc.

Khó phát triển bền vững nếu thiếu công cụ thuế

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại nghịch lý: một lượng lớn sản phẩm được mua bởi những người có khả năng tài chính nhưng không có nhu cầu sử dụng, trong khi người có nhu cầu ở thực lại không đủ khả năng chi trả. Khi bất động sản trở thành kênh tích trữ tài sản hơn là hàng hóa phục vụ nhu cầu ở, giá nhà rất khó giảm, kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng. Cung và cầu vì thế khó gặp nhau.

Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được kỳ vọng giải quyết bài toán an cư cho người thu nhập thấp, cũng đang bộc lộ những giới hạn. Giá bán tại nhiều dự án đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng giá nhà ở thương mại cao cấp cách đây một thập kỷ. Nếu cách tiếp cận không thay đổi, việc gia tăng nguồn cung đơn thuần cũng khó giúp người lao động tiếp cận nhà ở.

Việc thiếu một hệ thống thuế bất động sản rõ ràng và minh bạch đã tạo môi trường thuận lợi cho đầu cơ và tích trữ. Những hành vi này đẩy giá bất động sản lên cao một cách “ảo”, làm méo mó thị trường và gia tăng rào cản tiếp cận nhà ở đối với nhóm thu nhập trung bình và thấp. Không chỉ vậy, khi đầu tư vào bất động sản không gắn với trách nhiệm tài chính tương xứng, nguồn lực xã hội bị phân bổ lệch lạc, ảnh hưởng đến tăng trưởng dài hạn.

Việc chần chừ đánh thuế bất động sản còn khiến công tác quản lý và kiểm soát thị trường gặp nhiều khó khăn. Các chính sách đầu tư, quy hoạch đô thị và phát triển bền vững thiếu đi công cụ tài chính để điều tiết hiệu quả. Sự thiếu ổn định trong chính sách cũng có thể làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến dòng vốn vào bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Từ góc nhìn này, thuế bất động sản không chỉ là câu chuyện tăng thu ngân sách mà còn là công cụ điều chỉnh hành vi đầu tư và phân bổ lại nguồn lực đất đai. Đánh thuế vào bất động sản không sử dụng, nhà bỏ trống hoặc các khoản chênh lệch giá bất hợp lý sẽ góp phần kiềm chế đầu cơ, kéo giá nhà về gần giá trị thực, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân và tạo nền tảng ổn định dài hạn cho thị trường.

Đừng để thuế bất động sản chỉ là lý thuyết

Dù đã được thảo luận trong nhiều năm, chính sách thuế bất động sản đến nay vẫn dừng ở mức đề xuất. Rào cản lớn nhất không chỉ nằm ở kỹ thuật, mà là sự thiếu quyết tâm chính trị trong triển khai.
Một nguyên nhân khác là hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản chưa hoàn chỉnh. Hiện nay, các chỉ số giá chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố, nhưng chưa phản ánh đầy đủ các phân khúc và thường có sự chênh lệch giữa các báo cáo. Điều này gây khó khăn cho việc xác định căn cứ tính thuế và xây dựng chính sách phù hợp.

Bên cạnh đó, tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản, với mức giá kê khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế, vẫn phổ biến. Đây là thách thức lớn đối với cơ quan quản lý trong việc xác định giá trị giao dịch để đánh thuế một cách công bằng và hiệu quả.
Tuy vậy, khó khăn không đồng nghĩa với việc tiếp tục trì hoãn. Để thị trường thực sự khỏe lại một cách bền vững, không thể để thuế bất động sản mãi là đề xuất. Nếu không sớm hành động, thị trường sẽ tiếp tục bị chi phối bởi đầu cơ và giá ảo, còn người mua thực sự thì mãi đứng ngoài cuộc.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục neo cao và dư địa điều tiết bằng nguồn cung còn hạn chế trong ngắn hạn, thuế bất động sản được xem là công cụ mang tính nền tảng. Vấn đề không còn là có nên áp dụng hay không, mà là khi nào và với quyết tâm chính trị đến đâu, để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, thay vì chỉ dừng lại trên giấy.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường