Thị trường

Thay vì chờ sửa luật kéo dài, Quốc hội và Chính phủ chủ động ban hành các nghị quyết kịp thời để xử lý vướng mắc, tiêu biểu như Nghị quyết 254 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Những điểm nhấn cần lưu ý

Có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm để tháo gỡ các "điểm nghẽn" hiện nay.

Thứ nhất là câu chuyện tài chính đất đai. Bảng giá đất sẽ được ban hành ổn định theo chu kỳ 5 năm, thay vì điều chỉnh hàng năm như trước. Cách làm này giúp doanh nghiệp có nền tảng ổn định hơn khi hoạch định chiến lược và xây dựng phương án tài chính trung, dài hạn.

Tuy vậy, cơ chế mới không cứng nhắc. Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K trao quyền chủ động lớn hơn cho địa phương. Tùy điều kiện thực tế, hệ số này có thể là 1, 1.2 hoặc thậm chí 0.5. Dư địa linh hoạt đó giúp chính quyền cơ sở điều tiết sát thực tiễn, đồng thời vẫn giữ được khung ổn định chung.

Thứ hai, thay đổi được đánh giá có tính đột phá là cơ chế thu hồi đất. Trước đây, yêu cầu đồng thuận 100% gần như là rào cản rất khó vượt qua. Hiện nay, quy định mới cho phép triển khai khi đạt đồng thuận từ 75% diện tích đất và 75% số chủ sở hữu. Đây là bước tiến quan trọng, trực tiếp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của nhiều dự án kéo dài nhiều năm.

Thứ ba, Quốc hội cho phép triển khai các Nghị quyết 170 và 171 cũng được ông đánh giá cao. Những vướng mắc liên quan đến đất ở và các loại đất khác, trước đây chỉ thí điểm tại một số địa phương, nay đã được mở rộng phạm vi áp dụng trên toàn quốc. Tương tự, các dự án tồn tại liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra cũng được phép áp dụng cơ chế tháo gỡ đồng bộ.

Ở góc độ điều hành vĩ mô, bất động sản là lĩnh vực quan trọng nhưng phải phát triển trong trạng thái lành mạnh và ổn định, tránh tăng nóng hoặc đầu tư dàn trải. Hai công cụ điều tiết then chốt vẫn là tài chính và tín dụng.

Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%. Tín dụng dành cho bất động sản về cơ bản không vượt quá mức bình quân này, trừ khi xuất hiện biến động đặc biệt.

Chính sách cũng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. Cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Trong khi đó, cho vay mua nhà vẫn còn dư địa do mức tăng trưởng năm trước khá thấp. Tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục nằm trong nhóm ưu tiên.

Ba khuyến nghị và bài toán giá nhà

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và dòng tiền còn nhiều thách thức, kỷ luật tài chính và quản trị rủi ro sẽ quyết định ai trụ vững.

Trước hết là cơ cấu lại dòng tiền và danh mục dự án. Doanh nghiệp cần rà soát kỹ lưỡng, tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi, bảo đảm cân đối tài chính. Bên cạnh đó, đa dạng hóa nguồn vốn, thay vì phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng. Các kênh như trái phiếu trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh; niêm yết trên thị trường chứng khoán; huy động từ quỹ đầu tư, vốn ngoại hoặc tăng vốn tự có cần được khai thác hiệu quả hơn.

Đáng chú ý, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà leo thang, các doanh nghiệp cần chủ động điều tiết mặt bằng giá ở mức hợp lý hơn, đồng hành cùng Chính phủ và người dân. Đây không chỉ là bài toán kinh doanh mà còn là lựa chọn mang tính đạo đức và phát triển bền vững.

Bức tranh năm 2026 vì thế vừa mở ra cơ hội bứt phá, vừa đặt ra yêu cầu kỷ luật cao hơn. Thị trường sẽ không còn phù hợp với chiến lược tăng trưởng bằng mọi giá, mà đòi hỏi sự thận trọng, chuyên nghiệp và tầm nhìn dài hạn.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV