Bảng giá đất mới: Nguy cơ tạo áp lực chi phí và làm chậm nguồn cung

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, xây dựng bảng giá đất là bước đi quan trọng trong cải cách quản lý đất đai, nhưng cần được triển khai “thận trọng, khoa học và theo lộ trình hợp lý”. Mục tiêu là phản ánh sát giá thị trường, song vẫn phải đảm bảo tránh gây xáo trộn và giảm thiểu tác động tài chính đối với người dân và doanh nghiệp.

Theo VARS IRE, bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 sẽ giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng mạnh tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro đáng chú ý, đặc biệt đối với nhóm thu nhập trung bình thấp và cộng đồng doanh nghiệp địa ốc.

Chi phí đội lên và bài toán thanh khoản thêm khó

Nhóm đối tượng bị ảnh hưởng rõ rệt nhất là người dân đang thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Các nghĩa vụ tài chính có thể tăng mạnh theo mức điều chỉnh mới. Điều này khiến chi phí làm sổ đỏ, chuyển mục đích lên thổ cư hay mua nhà đất thực trở thành gánh nặng đáng kể đối với những hộ có thu nhập trung bình và thấp.

Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng được dự báo sẽ tăng, đặc biệt nếu mức giá đất điều chỉnh vượt xa giá đã được phê duyệt trong các kế hoạch trước đó.

“Việc không đồng bộ giữa thời điểm phê duyệt giá đất cũ và hiệu lực của bảng giá mới có thể khiến người dân cảm thấy thiệt thòi”, VARS IRE cảnh báo.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, tác động từ bảng giá đất mới còn lớn hơn do chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất là khoản mục chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng chi phí đầu tư.

Theo VARS IRE, việc giá đất tăng trong khi thị trường còn yếu khiến doanh nghiệp dễ rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Với những dự án đang triển khai, chủ đầu tư có thể phải rà soát lại toàn bộ phương án tài chính, thậm chí cân nhắc tạm dừng nếu tổng mức đầu tư vượt xa khả năng cân đối vốn.

Các dự án chưa triển khai có thể chủ động hơn trong việc lập ngân sách và phương án đền bù. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở phía cầu: thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải tăng vì chi phí đầu vào tăng hay không vẫn là câu hỏi chưa thể trả lời. Một số dự án có thể đối mặt nguy cơ chậm ra sổ cho khách hàng hoặc lợi nhuận bị bào mòn, kéo theo tranh chấp phát sinh.

Chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và giải phóng mặt bằng tăng đồng loạt khiến giá thành phát triển dự án đội lên đáng kể. Xu hướng nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp là kịch bản dễ xảy ra. Ngược lại, doanh nghiệp nhỏ và vừa có nguy cơ “đứng ngoài cuộc chơi” do dòng tiền hạn chế, khiến nguồn cung nhà ở thương mại vùng ven và trung cấp có thể chững lại.

Giá bán tăng buộc người mua cân nhắc lại nhu cầu, đặc biệt nhóm mua để ở. Tâm lý chờ đợi chính sách hỗ trợ hoặc diễn biến thị trường rõ ràng hơn có thể khiến giao dịch suy giảm trong ngắn hạn.

“Các chủ đầu tư có xu hướng đẩy mạnh sản phẩm cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Mặt bằng giá chung trên thị trường vì thế tiếp tục leo thang, tạo áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, đại diện VARS IRE cho biết.

Kiến nghị tập trung vào khung kỹ thuật, tăng quyền cho địa phương

Để giảm thiểu tác động không mong muốn, VARS IRE đề xuất Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất trên toàn quốc. Việc xác định và điều chỉnh giá đất cụ thể nên trao cho địa phương.

Địa phương cần được phép ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng thời điểm, mục tiêu quy hoạch, loại hình sử dụng đất và mức độ đô thị hóa. Cơ chế này không chỉ tạo sự chủ động mà còn giúp giảm nguy cơ “sốc giá”, hạn chế tác động đến người dân và doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển tiếp.

VARS IRE nhấn mạnh, minh bạch và dữ liệu đầy đủ là nền tảng quan trọng nhất. Việc định giá đất cần dựa trên thông tin thị trường chính xác, cập nhật, đồng thời có sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo khách quan.