Thị trường
Thị trường nhà ở vệ tinh TP HCM tăng tốc
Thị trường nhà ở vùng đô thị TP HCM đang hình thành cấu trúc mới, trong đó các khu vực vệ tinh không còn vận động đồng đều mà phân hóa mạnh theo từng phân khúc và địa bàn.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, xu hướng này phản ánh giai đoạn chuyển tiếp từ phát triển lan tỏa sang phát triển có định hướng, nơi hạ tầng, quy hoạch và cấu trúc sản phẩm trở thành yếu tố quyết định khả năng hấp thụ và tăng trưởng dài hạn.
Thị trường phát triển đa cực
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, các thị trường vệ tinh đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản hơn, với giá trị dài hạn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và quy hoạch tổng thể. Những dự án gắn với các trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp và có pháp lý minh bạch sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững.
Phân khúc căn hộ ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa khu vực Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu. Trong khi Bình Dương nổi lên như cực tăng trưởng chính, thì Bà Rịa – Vũng Tàu mới ở giai đoạn khởi động lại chu kỳ phát triển.
Trong quý IV/2025, Bình Dương ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 16.910 căn hộ, trong đó riêng nguồn cung mới đạt 7.797 căn, gấp 9,5 lần quý trước và là mức cao nhất trong năm. Thanh khoản duy trì tích cực với 6.609 căn được hấp thụ, tăng hơn 55% theo quý, tương đương tỷ lệ hấp thụ 77%. Điều này cho thấy nhu cầu đã dịch chuyển rõ nét về khu vực có nguồn cung dồi dào, giá phù hợp và kết nối thuận lợi với trung tâm TP HCM.
Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương đạt 2.031 USD/m2, tăng 1,8% theo quý, phản ánh sự ổn định của lực cầu đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đồng bộ.
Ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu mới chỉ ghi nhận khoảng 700 căn hộ mở bán mới và 523 căn được hấp thụ trong quý, cho thấy lực cầu còn thận trọng. Giá bán trung bình đạt 1.297 USD/m2, giảm 7,6% theo quý, phản ánh giai đoạn điều chỉnh và tái thiết lập mặt bằng giá sau thời gian dài thiếu nguồn cung mới.
Sự khác biệt này cho thấy Bình Dương đang đóng vai trò thị trường ở thực và đầu tư chủ đạo, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn trong giai đoạn tích lũy nền tảng, phụ thuộc nhiều vào tiến độ hạ tầng và sự phát triển của các ngành kinh tế động lực như logistics và du lịch.
Triển vọng nguồn cung cũng thể hiện sự phân hóa. Bình Dương dự kiến cung cấp hơn 20.400 căn hộ trong năm 2026, trước khi giảm về khoảng 5.000 căn năm 2027, cho thấy chu kỳ phát triển có kiểm soát. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến cung cấp khoảng 10.931 căn trong năm 2026, tập trung vào các khu vực gắn với trục hạ tầng và đô thị hóa.
Hạ tầng quyết định cuộc chơi
Sự phân hóa càng rõ nét hơn ở phân khúc nhà liền thổ, nơi Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như điểm sáng mới, trái ngược với xu hướng điều tiết nguồn cung tại Bình Dương.
Trong quý IV/2025, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận 1.012 sản phẩm mở bán, tăng gần 4 lần so với giữa năm, cùng với 481 giao dịch thành công, tăng 37,4% theo quý. Động lực chính đến từ các dự án hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng chiến lược như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành, cũng như các dự án quy mô lớn như Blanca City do Sun Group phát triển.
Giá bán trung bình đạt 3.190 USD/m2, tuy giảm so với quý trước nhưng cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các dòng sản phẩm, trong đó các dự án cao cấp vẫn duy trì mặt bằng giá cao, còn các dự án trung cấp điều chỉnh để tăng khả năng hấp thụ.
Ngược lại, Bình Dương ghi nhận nguồn cung mới chỉ 166 căn nhà liền thổ, giảm mạnh so với quý trước, phản ánh chiến lược điều tiết nguồn cung của các chủ đầu tư. Giá bán trung bình đạt 2.521 USD/m2, giảm 13,5%, chủ yếu do cơ cấu giao dịch chuyển sang phân khúc trung cấp, trong khi các sản phẩm cao cấp đã được tiêu thụ phần lớn trước đó.
Xu hướng này cho thấy Bình Dương vẫn duy trì vai trò là thị trường căn hộ chủ lực, trong khi nhà liền thổ đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, còn Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như điểm đến mới cho dòng vốn đầu tư tích sản dài hạn.
Diễn biến thị trường cho thấy vùng đô thị TP HCM đang chuyển sang mô hình đa cực, trong đó mỗi địa phương đảm nhận vai trò riêng trong hệ sinh thái bất động sản. Bình Dương đang trở thành trung tâm phát triển căn hộ nhờ lợi thế về công nghiệp, dân số và kết nối vùng, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên ở phân khúc nhà liền thổ gắn với du lịch và logistics.
Trong bối cảnh giá nhà tại TP HCM duy trì ở mức cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra các đô thị vệ tinh được dự báo sẽ tiếp tục. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn, với dòng vốn và nhu cầu tập trung vào các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch rõ ràng và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.
Điều này đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường nhà ở TP HCM mới, từ giai đoạn mở rộng về không gian sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, nơi tính chọn lọc và chất lượng sẽ quyết định khả năng tăng trưởng của từng địa phương trong chu kỳ tiếp theo.