Cafe địa ốc

Từ góc nhìn của một người đã có gần 20 năm làm việc trong lĩnh vực địa ốc, tôi cho rằng yếu tố cốt lõi khi phân tích thị trường bất động sản chính là thanh khoản.

Mức độ giao dịch của thị trường chịu ảnh hưởng bởi nhiều biến số, nhưng có thể quy về 5 yếu tố lớn: lãi suất và tín dụng, pháp lý và nguồn cung, tăng trưởng kinh tế, hạ tầng; và tâm lý thị trường.

Lãi suất và tín dụng: yếu tố tác động trực tiếp

Lãi suất và chính sách tín dụng luôn có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn của nhà đầu tư, mặt bằng giá bất động sản cũng như tâm lý người mua.

Hiện nay, lãi suất cho vay liên quan đến bất động sản phổ biến ở mức khoảng 13–14%, cao hơn đáng kể so với một số lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, vốn chỉ dao động khoảng 5–6%. Điều này cho thấy cơ quan quản lý đang chủ động kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực địa ốc.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều khu vực từng tăng nóng, động thái kiểm soát dòng vốn được xem là cần thiết để hạn chế nguy cơ bong bóng và tạo nền tảng phát triển bền vững hơn cho thị trường.

Mặt khác, bất động sản là lĩnh vực có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác như xây dựng, ngân hàng, vật liệu, logistics và tài chính. Do đó, mặt bằng lãi suất cao khó có thể kéo dài quá lâu, và nhiều khả năng sẽ được điều chỉnh trong một vài quý tới nếu nền kinh tế cần thêm động lực tăng trưởng.

Pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung có thể tăng mạnh

Một trong những “nút thắt” lớn của thị trường trong nhiều năm qua là vấn đề pháp lý dự án.

Trong năm 2025, khoảng 2.000–3.000 dự án bất động sản đã được tháo gỡ vướng mắc, giúp nhiều dự án có cơ hội tái khởi động. Cùng với đó, hàng loạt quy định mới trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã bắt đầu có hiệu lực, góp phần tạo khung pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

Từ những thay đổi này, nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025, trong khi năm 2025 cũng đã ghi nhận mức tăng đáng kể so với năm trước đó.

Nguồn cung dồi dào sẽ mở ra thêm cơ hội cho đội ngũ môi giới và các đơn vị phân phối. Tuy nhiên, thanh khoản nhiều khả năng sẽ không còn tập trung vào một vài chủ đầu tư lớn như trước mà có xu hướng phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, chiến lược bán hàng hiệu quả và mức giá hợp lý sẽ có lợi thế trong việc thu hút dòng tiền.

Tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng tạo nền tảng dài hạn

Sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, Việt Nam nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á, với quy mô GDP ngày càng tiệm cận nhóm dẫn đầu khu vực. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam nhiều năm qua duy trì ở mức cao so với mặt bằng chung.

Khi kinh tế tăng trưởng, thu nhập của người dân cải thiện, quá trình đô thị hóa tăng tốc và nhu cầu về nhà ở, đầu tư cũng theo đó mở rộng. Đây chính là nền tảng dài hạn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Một yếu tố quan trọng khác là hạ tầng. Trong thời gian gần đây, Việt Nam đang triển khai hàng trăm dự án hạ tầng quy mô lớn, từ cao tốc, sân bay, cảng biển đến các chương trình chỉnh trang đô thị. Trong đó, dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam với tốc độ dự kiến khoảng 320 km/h được kỳ vọng rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa Hà Nội và TP HCM. Nếu được triển khai đúng tiến độ, dự án này có thể tạo ra bước thay đổi lớn về logistics, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển đô thị dọc theo hành lang kinh tế.

Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở ra các vùng phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Dù có nhiều tín hiệu tích cực, tâm lý thị trường hiện vẫn khá thận trọng. Nhiều nhà đầu tư còn cân nhắc trước các yếu tố như lãi suất cao, biến động địa chính trị toàn cầu, áp lực lạm phát hay việc giá bất động sản tại một số khu vực trung tâm đã tăng mạnh trong thời gian qua.

Tuy nhiên, những biến động ngắn hạn thường không phải yếu tố quyết định. Thay vào đó, các quyết định đầu tư thường dựa trên dữ liệu thị trường, xu hướng kinh tế và chu kỳ phát triển dài hạn.

Ba dự báo cho thị trường

Từ các yếu tố trên, có thể đưa ra một số nhận định về thị trường bất động sản năm 2026.

Thứ nhất, thị trường khó có khả năng bùng nổ ngay lập tức, nhưng thanh khoản có thể cải thiện rõ rệt so với năm trước.

Thứ hai, thị trường sẽ phân hóa mạnh giữa các phân khúc và dự án. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý có thể tiếp tục dẫn dắt thanh khoản. Bên cạnh đó, bất động sản tại các đô thị lớn có khả năng khai thác dòng tiền và một số sản phẩm nghỉ dưỡng giá trị vừa phải cũng có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Thứ ba, giai đoạn hiện tại có thể là thời điểm chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường. Những nhà đầu tư tham gia sớm, có chiến lược rõ ràng và quản trị rủi ro tốt có thể nắm bắt được cơ hội trong giai đoạn chuyển tiếp này.

Nhìn tổng thể, năm 2026 có thể chưa phải là một năm dễ dàng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong mỗi giai đoạn biến động luôn tồn tại những cơ hội mới dành cho những người có sự chuẩn bị và tầm nhìn dài hạn.

Lê Xuân Nga