Thị trường

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo bước vào chu kỳ tăng cung rõ nét sau giai đoạn khan hiếm kéo dài. Báo cáo của Savills cho thấy riêng Hà Nội có thể đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B.

“Ông lớn” tăng tốc, siêu dự án phủ sóng

Dữ liệu từ BHS Property cho thấy, TP HCM dự kiến có hơn 51.500 căn hộ được tung ra thị trường từ 25 dự án trong năm 2026, tiếp tục dẫn đầu cả nước về nguồn cung. Trên phạm vi toàn quốc, khảo sát của Dat Xanh Services ghi nhận khoảng 125 dự án nhà ở mới có thể triển khai, tương đương gần 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước. Nếu cộng thêm hàng tồn kho, tổng nguồn cung sơ cấp có thể tiến sát mốc 200.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô mà ở cấu trúc nguồn cung. Thị trường đang chuyển từ trạng thái phân tán sang tập trung cao độ vào một nhóm chủ đầu tư lớn.

Tại Hà Nội, các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Global Gate hay Vinhomes Wonder City đã chiếm hơn 50% nguồn cung mới và lượng giao dịch trong năm 2025. Tất cả đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải dài theo các trục phát triển Đông – Tây – Bắc, cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian đô thị gắn liền với các dự án quy mô lớn.

Ở TP HCM, bức tranh tương tự khi Sunshine Group đóng góp hơn 25% nguồn cung, theo sau là các tên tuổi như Masterise Homes, Gamuda Land hay Bcons Group.

Không chỉ chiếm lĩnh nguồn cung hiện hữu, các tập đoàn lớn còn liên tục mở rộng quỹ đất và triển khai các đại dự án mới.

Tại sự kiện MIK Partnership Summit 2026, MIK Group công bố kế hoạch triển khai hơn 20 dự án trên quỹ đất khoảng 1.400ha, dự kiến cung cấp hơn 171.000 căn hộ và gần 13.700 sản phẩm thấp tầng. Doanh nghiệp này xây dựng hệ sinh thái sản phẩm theo ba dòng chiến lược, từ cao cấp đến trung cấp, đồng thời mở rộng địa bàn sang Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh và phía Nam.

Không đứng ngoài cuộc đua, Sun Group cũng đẩy mạnh đầu tư với hàng chục dự án tại khu vực Phan Thiết và Lâm Đồng, tổng quy mô lên tới hơn 21.000ha. Bên cạnh đó là các dự án đô thị, du lịch quy mô lớn tại Ninh Bình, TP HCM, Đồng Nai, với tổng mức đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng mỗi dự án.

Masterise Homes cũng tăng tốc ở phân khúc cao cấp, liên tục mở rộng danh mục dự án trên cả nước. Chỉ trong hơn một thập kỷ, doanh nghiệp này đã phát triển hơn 30 dự án, tập trung vào các dòng sản phẩm có định vị rõ ràng theo từng nhóm khách hàng.

Cuộc chơi phân hóa

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định thị trường bất động sản đang đi theo xu hướng phân hóa mạnh mẽ. Các doanh nghiệp lớn thường hướng tới các dự án trung - cao cấp, thậm chí hạng sang, nhằm tối ưu biên lợi nhuận. Điều này vô tình đẩy giá chung lên cao và làm suy giảm nguồn cung giá phải chăng.

Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy vị thế thống lĩnh của các “ông lớn” là hệ sinh thái tài chính. Nhiều tập đoàn có sự hậu thuẫn trực tiếp từ ngân hàng, giúp tiếp cận vốn dễ dàng và rút ngắn thời gian triển khai. Mối liên kết này tạo lợi thế vượt trội mà doanh nghiệp nhỏ khó có thể cạnh tranh.

Sự tập trung nguồn cung vào tay số ít chủ đầu tư mang đến cả mặt tích cực lẫn rủi ro. Các đại dự án quy mô lớn thường được phát triển đồng bộ, nâng cấp hạ tầng, tạo nguồn cung lớn và giảm nguy cơ dự án dang dở. Tuy nhiên, khi thị trường thiếu sự cạnh tranh, mức giá thường bị đẩy lên cao so với nhu cầu thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh. Chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn mới có thể tồn tại và mở rộng quy mô.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu hơn, hướng tới một chu kỳ phát triển minh bạch và bền vững hơn.

Diệu Hoa