Thị trường

Trong bối cảnh kinh tế duy trì đà phục hồi và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình rõ nét. Không chỉ mở rộng quy mô, thị trường còn hướng đến nâng cao chất lượng, gia tăng giá trị và phát triển bền vững.

Chu kỳ tăng trưởng mới

Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc JLL Hà Nội nhận định, thị trường đang dịch chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu, với trọng tâm là tối ưu hiệu quả vận hành và nâng cấp chất lượng sản phẩm. Theo bà, sự thay đổi này sẽ kéo theo điều chỉnh cung – cầu ở các phân khúc, đồng thời mở ra cơ hội cho các mô hình mới như khu thương mại tự do và hệ sinh thái sản xuất tích hợp.

Dữ liệu từ JLL cho thấy sự khác biệt rõ giữa hai giai đoạn phát triển. Trong giai đoạn 2021–2025, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt khoảng 310.400 m² mỗi năm, dự kiến tăng lên 384.200 m² mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030. Đối với nhà kho xây sẵn, nguồn cung tương ứng lần lượt là 335.700 m² và 468.100 m² mỗi năm.

Theo bà Vân, giai đoạn 2026–2030 sẽ đánh dấu một chu kỳ tăng trưởng mới khi các ưu đãi thuế truyền thống dần thu hẹp. Thay vào đó, sức hút đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng hạ tầng, môi trường kinh doanh và khả năng kết nối chuỗi cung ứng.

Việt Nam đang định hướng phát triển hệ thống khu thương mại tự do, với mục tiêu đạt 6–8 khu vào năm 2030 và 8–10 khu vào năm 2045. Các khu sản xuất sẽ được quy hoạch theo hướng chuyên môn hóa, hình thành chuỗi cung ứng khép kín, qua đó giảm chi phí logistics và nâng cao hiệu quả vận hành.

CBRE Vietnam cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang hưởng lợi từ nhiều yếu tố nền tảng, đặc biệt là sự cải thiện của môi trường đầu tư và dòng vốn FDI duy trì ổn định.

Hạ tầng dẫn dắt thị trường

Hạ tầng tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các tuyến giao thông chiến lược, cảng biển và logistics không chỉ giúp tăng cường kết nối liên vùng mà còn tạo điều kiện hình thành các trung tâm sản xuất mới.

Hiện có khoảng 234 dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng. Các công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM hay các tuyến cao tốc Bắc – Nam đã đưa vào vận hành đang mở ra những hành lang phát triển kinh tế mới.

Những dự án này không chỉ cải thiện kết nối liên vùng mà còn góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới tại các khu vực vệ tinh, tạo điều kiện để bất động sản công nghiệp phát triển theo hướng tích hợp chuỗi cung ứng.

Bước sang năm 2026, với nền tảng kinh tế ổn định hơn và cơ cấu ngành công nghiệp ngày càng đa dạng, Việt Nam đang chuyển từ mô hình sản xuất dựa vào chi phí sang mở rộng quy mô, ứng dụng công nghệ và gia tăng giá trị.

Trong năm 2025, sản xuất công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, trong khi dòng vốn FDI vẫn ổn định bất chấp biến động toàn cầu. Điều này cho thấy hệ sinh thái công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với chuỗi cung ứng hoàn thiện hơn và hạ tầng ngày càng được nâng cấp.

Ông John Campbell - Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Vietnam cho biết Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút nhờ vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu và khả năng cạnh tranh về chi phí.

Theo ông, xu hướng dịch chuyển sản xuất vẫn đang diễn ra, trong đó Việt Nam nổi lên như một điểm đến quan trọng. Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội này, thị trường cần tiếp tục cải thiện hạ tầng, chất lượng nguồn nhân lực và tính minh bạch của môi trường đầu tư nhằm thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao.

Song song với hạ tầng vật lý, hạ tầng số cũng đang được đẩy mạnh đầu tư. Các trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và hệ thống kết nối số ngày càng trở thành yếu tố thiết yếu trong sản xuất hiện đại, giúp nâng cao hiệu quả vận hành và quản lý chuỗi cung ứng.

Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn, khi các yếu tố nền tảng như hạ tầng, chính sách, công nghệ và dòng vốn cùng hội tụ, tạo tiền đề cho tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn.

Mẫn Nhi