Thị trường

TP HCM đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi quan trọng của hệ thống khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khi thành phố thí điểm chuyển đổi 5 KCN/KCX sắp hết hạn thuê đất theo hướng xanh, bền vững và tích hợp đa chức năng.

Khi “đất rẻ” không còn là lợi thế cạnh tranh

Đây không chỉ là một thay đổi về quy hoạch, mà là phản ứng tất yếu trước những biến động sâu sắc của thị trường bất động sản công nghiệp và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hiện TP HCM có khoảng 20 KCN/KCX đang hoạt động, trong đó hơn một nửa đã lấp đầy và sẽ lần lượt hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu từ các ngành công nghệ cao, logistics, sản xuất hiện đại và trung tâm dữ liệu lại tăng nhanh, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa cung và cầu hạ tầng công nghiệp.

Ở tầm chính sách, xu hướng này cũng đã được nhận diện. Theo dự thảo quy định mới của Bộ Tài chính, việc chuyển đổi KCN phải gắn với quy hoạch tổng thể và hướng tới phát triển hiệu quả hơn thay vì duy trì mô hình cũ kém hiệu quả . Điều này cho thấy chuyển đổi KCN không còn là lựa chọn riêng lẻ của địa phương, mà là định hướng mang tính hệ thống.

Trước bối cảnh đó, từ năm 2023, TP HCM đã chuẩn bị thí điểm chuyển đổi 5 KCN/KCX gồm Tân Thuận, Hiệp Phước, Tân Bình, Cát Lái và Bình Chiểu theo hướng công nghệ cao, sinh thái và logistics.

Theo ông Vũ Minh Chí - Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam, đây không còn là câu chuyện gia hạn thuê đất. Chuyển đổi KCN là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch, chức năng và hệ sinh thái đầu tư.

Một thay đổi quan trọng là yêu cầu của nhà đầu tư. Nếu trước đây thời hạn thuê đất 25 – 30 năm là đủ thì hiện nay nhiều doanh nghiệp FDI yêu cầu tối thiểu 35 năm để đảm bảo hiệu quả tài chính dài hạn.

Đồng thời, các yếu tố như giá thuê đất thấp hay ưu đãi thuế không còn giữ vai trò quyết định. Thay vào đó, doanh nghiệp ưu tiên những yếu tố nền tảng hơn: hạ tầng năng lượng ổn định, chuỗi cung ứng hoàn chỉnh, nhân lực chất lượng cao và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn môi trường.

Theo các chuyên gia kinh tế, chuyển đổi sang khu công nghiệp sinh thái và thông minh là yêu cầu tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao hiệu quả sản xuất.

Tại TP HCM, thực tế thị trường đã phản ánh rõ xu hướng này. Các trung tâm logistics, kho lạnh hay hạ tầng thương mại điện tử đều được bố trí theo logic tối ưu chuỗi cung ứng thay vì tối ưu giá đất. Điều đó cho thấy, vị trí công nghiệp ngày nay phụ thuộc vào hiệu quả vận hành tổng thể, không còn là bài toán chi phí đơn thuần.

Cơ hội nâng cấp vị thế Việt Nam

Ở góc nhìn rộng hơn, chuyển đổi KCN tại TP HCM không chỉ là câu chuyện bất động sản, mà là một phần trong chiến lược nâng cấp mô hình tăng trưởng của Việt Nam.

Hiện Việt Nam đã trở thành một trung tâm sản xuất quan trọng trong chuỗi cung ứng điện tử toàn cầu. Tuy nhiên, phần lớn giá trị vẫn nằm ở khâu lắp ráp với tỷ lệ nội địa hóa còn thấp.

Việc nâng cấp hạ tầng KCN có thể tạo điều kiện thu hút các tập đoàn công nghệ lớn mở rộng hoạt động nghiên cứu – phát triển (R&D) tại Việt Nam, đồng thời thúc đẩy hình thành hệ sinh thái nhà cung ứng trong nước.

Song song đó, xu hướng chuyển đổi sang khu công nghiệp sinh thái, đô thị – dịch vụ và hạ tầng số cũng phù hợp với định hướng phát triển kinh tế bền vững, kinh tế tuần hoàn và giảm phát thải mà Việt Nam đang theo đuổi.

Có thể thấy, chuyển đổi 5 KCN/KCX tại TP HCM là bước đi mang tính thử nghiệm nhưng có ý nghĩa chiến lược rộng hơn. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán hạ tầng, mà còn là phép thử cho khả năng tái cấu trúc mô hình công nghiệp của Việt Nam.

Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu ngày càng gay gắt, lợi thế chi phí thấp đang dần mất đi. Thay vào đó, năng lực hạ tầng, hệ sinh thái công nghiệp và khả năng tham gia sâu vào chuỗi giá trị mới là yếu tố quyết định.

Vi Anh