Thị trường

Nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch toàn thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục sụt giảm mạnh, nhường chỗ cho các sản phẩm trung và cao cấp.

Tại TP HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, Hà Nội không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới nào trong quý I/2026. Đó là chia sẻ của bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam trong một hội thảo mới đây.

Người thu nhập trung bình "mắc kẹt"

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết vài năm trước căn hộ giá từ 1 - 3 tỷ đồng vẫn được xem là phù hợp với số đông. Nhưng hiện nay, mặt bằng giá mới đã đẩy ngưỡng “vừa túi tiền” lên khoảng 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Theo các chuyên gia, thị trường hiện tại gần như bị dẫn dắt bởi căn hộ hạng A và hạng B. Hệ quả là nhóm khách hàng mua ở thực, đặc biệt là các gia đình trẻ, ngày càng ít lựa chọn phù hợp khả năng tài chính.

Đáng chú ý, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Theo Savills, với tốc độ tăng dân số và hình thành hộ gia đình hiện nay, mỗi thị trường như Hà Nội hay TP HCM cần khoảng 50.000 căn nhà mới mỗi năm để đáp ứng nhu cầu an cư. Tuy nhiên, nguồn cung liên tục bị nén trong nhiều năm qua khiến khoảng cách cung – cầu ngày càng nới rộng.

Riêng quý I/2026, TP HCM chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 41%. Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.000 căn nhưng cơ cấu vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, kéo mặt bằng giá nhiều dự án lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2 thông thủy.

Đáng chú ý, dù nhu cầu rất lớn, doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp lại đang đối mặt với hàng loạt rào cản. Theo ông Ngô Quang Phúc, trở ngại đầu tiên là quỹ đất. Để phát triển dự án có giá bán hợp lý, doanh nghiệp gần như buộc phải dịch chuyển ra vùng ven bởi khu vực trung tâm khó còn dư địa tạo lập sản phẩm giá thấp.

Tuy nhiên, vùng ven cũng không hẳn dễ tiếp cận. Doanh nghiệp phải tìm kiếm những khu đất đủ lớn, phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp hiện phải săn quỹ đất từ 5.000 - 7.000 m2 để phát triển dự án khoảng 700 - 1.000 căn hộ.

Sau bài toán đất đai là rào cản pháp lý. Dù nhà ở vừa túi tiền được khuyến khích phát triển, quy trình thủ tục gần như không khác biệt so với các dự án cao cấp. Nhiều dự án mất từ 3 - 5 năm chỉ để hoàn thiện pháp lý.

Khi thời gian kéo dài, chi phí tài chính gia tăng, vốn bị chôn lâu hơn và rủi ro tăng lên. Cuối cùng, toàn bộ áp lực này lại được cộng vào giá bán nhà.

Một vấn đề khác là biên lợi nhuận thấp khiến không nhiều doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này. So với dự án cao cấp, nhà ở vừa túi tiền đòi hỏi tốc độ quay vòng vốn nhanh, kiểm soát chi phí chặt chẽ và khả năng vận hành hiệu quả hơn rất nhiều.

“Có sản phẩm phù hợp gần như không cần bán cũng hết hàng, nhưng làm được lại rất khó”, ông Phúc nhìn nhận.

Lấp “khoảng trống” nhà ở trung cấp

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường hiện tồn tại một “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng đang ở thế lưng chừng: không đủ khả năng mua nhà cao cấp, đồng thời cũng không thuộc nhóm được tiếp cận nhà ở xã hội.

Theo ông, để giải bài toán này, cần phát triển mạnh các dự án căn hộ diện tích 70 - 100 m2 với mức giá khoảng 3 - 7 tỷ đồng/căn tùy khu vực. Tuy nhiên, muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước tiên phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ngoài việc hoàn thiện pháp lý, ông cũng đề xuất sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.

Ở góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. Song song đó, cơ quan quản lý cũng tập trung xử lý các vấn đề lớn của thị trường như giá nhà neo cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận tín dụng.

Theo bà Hằng, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới sẽ công khai thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao dịch và giá bán bất động sản.

“Khi dữ liệu được minh bạch hóa, người dân và nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở ra quyết định, qua đó hạn chế đầu cơ và giảm những cơn sốt giá bất hợp lý”, bà Hằng nhấn mạnh.

Diệu Hoa