Thị trường
Nhà ở xã hội gần metro: Hướng đi mới giảm áp lực an cư
Hà Nội định hướng phát triển nhà ở xã hội gắn với các tuyến đường sắt đô thị theo mô hình TOD, kỳ vọng giảm chi phí đi lại, tái cấu trúc đô thị và mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.
Theo Quy hoạch Thủ đô vừa được UBND TP Hà Nội thông qua, thành phố sẽ phát triển thị trường nhà ở bền vững, đáp ứng đa dạng nhu cầu người dân, gắn với tái cấu trúc đô thị và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Gắn nhà ở xã hội với metro
Trong đó, Hà Nội ưu tiên phát triển các khu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tập trung quy mô lớn, bảo đảm đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Các dự án được định hướng bố trí tại các vị trí thuận lợi kết nối với mạng lưới đường sắt đô thị nhằm tạo điều kiện đi lại thuận tiện cho người dân, đặc biệt là nhóm lao động thu nhập thấp và công nhân tại các khu, cụm công nghiệp.
TOD được xem là một trong những xu hướng phát triển đô thị phổ biến trên thế giới, tập trung phát triển dân cư, thương mại và dịch vụ quanh các đầu mối giao thông công cộng khối lượng lớn như metro hay đường sắt đô thị.
Với Hà Nội, mô hình này được kỳ vọng không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn góp phần thay đổi cấu trúc phát triển đô thị. Thay vì tập trung dân cư dày đặc trong khu vực lõi trung tâm, thành phố hướng tới mở rộng không gian đô thị ra các khu vực ngoại vi dọc các tuyến giao thông công cộng.
Theo quy hoạch, các đô thị mới phía ngoài Vành đai 3 sẽ phát triển dọc các tuyến đường sắt đô thị theo mô hình TOD. Thành phố đồng thời nghiên cứu cơ chế ưu đãi để khuyến khích người dân di dời khỏi khu vực lõi di sản sang các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hơn về hạ tầng.
Một trong những trọng tâm được xác định là tái thiết các khu chung cư cũ, khu tập thể xuống cấp trong phạm vi Vành đai 2 theo mô hình TOD kết hợp trung tâm thương mại - tài chính - văn phòng (CBD).
Hà Nội đặt mục tiêu giai đoạn 2026-2030 diện tích nhà ở bình quân đạt tối thiểu 35 m2 sàn/người và phấn đấu đạt 40 m2 sàn/người. Giai đoạn 2031-2035, chỉ tiêu này tăng lên tối thiểu 45 m2 sàn/người.
Song song với đó, Hà Nội cũng định hướng phát triển cân đối cung - cầu nhà ở, hạn chế đầu cơ, thúc đẩy công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo quy hoạch, Thủ đô phấn đấu đến năm 2035 hoàn thành đầu tư, vận hành 10 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 418 km, tổng nhu cầu vốn khoảng 37 tỷ USD. Ngoài 10 tuyến chính, thành phố còn nghiên cứu bổ sung thêm 5 tuyến mới nhằm mở rộng kết nối liên vùng và các đô thị vệ tinh.
Động lực tái cấu trúc không gian đô thị
Áp lực nhà ở tại Hà Nội hiện ngày càng lớn trong bối cảnh giá căn hộ thương mại liên tục neo ở mức cao. Nhiều dự án chung cư nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động và gia đình trẻ.
Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 120.000 căn nhà ở xã hội. Đầu năm nay, thành phố đã công bố danh sách 39 dự án nhà ở xã hội với tổng vốn sơ bộ khoảng 71.500 tỷ đồng.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung vẫn chưa đáp ứng nhu cầu lớn của thị trường. Không ít dự án triển khai chậm, trong khi nhiều khu nhà ở xã hội nằm xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông công cộng, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu.
Các chuyên gia cho rằng đây là nguyên nhân khiến nhiều người dù có cơ hội mua nhà giá phù hợp nhưng vẫn e ngại chuyển ra khu vực ven đô do chi phí và thời gian đi lại tăng cao.
TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định việc phát triển đô thị theo mô hình TOD sẽ giúp sử dụng hiệu quả quỹ đất, giảm áp lực giao thông và tạo điều kiện giãn dân khỏi khu vực nội đô lịch sử. Giao thông công cộng cần đi trước một bước để tạo động lực phát triển nhà ở và các đô thị mới.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng việc gắn nhà ở xã hội với các tuyến metro có thể giúp giảm đáng kể chi phí sinh hoạt cho người lao động nhờ rút ngắn thời gian di chuyển và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Dù vậy, thách thức lớn nhất vẫn nằm ở tính đồng bộ giữa tiến độ phát triển nhà ở và hạ tầng giao thông. Nếu các tuyến metro triển khai chậm, các khu đô thị và nhà ở xã hội vùng ven có nguy cơ rơi vào tình trạng hạ tầng chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho cư dân trong quá trình sinh sống.
Ngoài ra, việc phát triển TOD cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát đầu cơ đất đai quanh các tuyến metro nhằm tránh nguy cơ tăng giá bất động sản quá nhanh, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.
Nếu được triển khai đồng bộ, theo các chuyên gia, định hướng phát triển nhà ở xã hội gắn với giao thông công cộng không chỉ giúp giải bài toán an cư mà còn có thể trở thành động lực tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội trong nhiều thập niên tới.