Thị trường
Vai trò quan trọng của quản lý vận hành trong vòng đời bất động sản
Khi các yêu cầu về phát triển bền vững ngày càng siết chặt, việc giảm phát thải carbon đang trở thành ưu tiên cốt lõi trong tái phát triển văn phòng.
Theo Savills, tái sử dụng vật liệu theo mô hình kinh tế tuần hoàn là một giải pháp hiệu quả, tuy nhiên hiệu quả phụ thuộc lớn vào cách tòa nhà được vận hành theo thời gian. Trọng tâm đang chuyển từ các giải pháp “xanh” ngắn hạn sang hiệu quả có thể đo lường trong suốt vòng đời tài sản, gắn liền với hoạt động vận hành hàng ngày.
Hoạt động cải tạo giữ vai trò trung tâm
Các nghiên cứu của Savills cho thấy mức độ trưởng thành ngày càng cao của hệ sinh thái thu hồi và tái sử dụng vật liệu tại địa phương đang khiến việc nâng cấp và tái cấu trúc tài sản (redevelopment) trở thành một lựa chọn tốt hơn về mặt giảm phát thải carbon tại một số thành phố. Chỉ số Material Reuse Maturity Index xếp hạng London, Amsterdam và Paris là những thị trường dẫn đầu, nhờ tỷ lệ tái sử dụng cao, chuỗi cung ứng phát triển và khung pháp lý thuận lợi.
Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, cải tạo (retrofit) vẫn là giải pháp hiệu quả nhất để giảm phát thải carbon trong suốt vòng đời của tòa nhà. Dù việc cải tạo sâu có thể đòi hỏi chi phí lớn và gặp nhiều thách thức, các dự án cải tạo chất lượng cao tại những thị trường hạn chế nguồn cung vẫn ghi nhận hiệu quả cho thuê vượt trội, với các dự án tại Madrid và New York có mức tăng trưởng giá thuê cao hơn trung bình lần lượt 57% và 67% trong vòng bốn năm.
Joanna Conceicao - Giám đốc Savills Earth nhận định: “Các chủ đầu tư văn phòng đang đối mặt với thách thức lớn trong việc nâng cấp tài sản để đáp ứng các quy định ngày càng chặt chẽ và kỳ vọng ngày càng cao của thị trường. Tại nhiều thị trường, một tỷ lệ lớn các tòa nhà hiện hữu có nguy cơ không đáp ứng các tiêu chuẩn hiệu suất năng lượng tối thiểu sắp tới. Khi các tòa nhà dần xuống cấp và chính sách liên tục thay đổi, những vấn đề này càng trở nên cấp thiết.”
Đối với phần lớn các tòa nhà hiện hữu, cải tạo vẫn là cách hiệu quả nhất để giảm phát thải carbon trong suốt vòng đời, vì giúp tránh phá dỡ và xây dựng mới. Tuy nhiên, trong những trường hợp tòa nhà không còn phù hợp và nâng cấp tài sản là lựa chọn tốt hơn về dài hạn, tác động carbon có thể được giảm thiểu thông qua việc áp dụng mô hình kinh tế tuần hoàn trong sử dụng vật liệu.
Điều đáng ghi nhận là ngày càng nhiều thành phố lớn đang hỗ trợ tái sử dụng vật liệu, giúp quá trình tái phát triển trở nên linh hoạt, bền vững và có trách nhiệm hơn với môi trường.
Vận hành - mắt xích còn thiếu
Mặc dù các quyết định liên quan đến cải tạo hay nâng cấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc định hình lượng phát thải carbon của tòa nhà, kết quả bền vững trong dài hạn cuối cùng vẫn được quyết định bởi cách tài sản được vận hành theo thời gian.
Đặc biệt, các tòa nhà văn phòng không nên chỉ được xem là một tài sản đơn lẻ được quản lý tập trung, mà cần được nhìn nhận như một hệ sinh thái vận hành tổng thể, bao gồm cả hệ thống tòa nhà dùng chung và nhiều không gian do khách thuê sử dụng.
Khi các yêu cầu về phát triển bền vững tiếp tục gia tăng, hiệu quả vận hành tại cả khu vực chung và không gian của khách thuê đang trở thành yếu tố then chốt quyết định giá trị môi trường tổng thể của bất động sản văn phòng. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ, sự phân mảnh trong vận hành có thể làm giảm hiệu quả của cả những chiến lược bền vững được thiết kế tốt.
Trong bối cảnh đó, Dịch vụ Quản lý Cơ sở vật chất Tích hợp (IFM) ngày càng được công nhận là một yếu tố hỗ trợ quan trọng trong quá trình vận hành không gian của khách thuê. Bằng cách tích hợp quản lý năng lượng, kiểm soát chất thải và vật liệu, lập kế hoạch mua sắm và báo cáo ESG vào một hệ thống vận hành thống nhất, IFM giúp giảm thiểu những bất cập từ việc cung cấp dịch vụ rời rạc giữa các không gian thuê.
Ông Luca Vadala - Giám đốc Phát triển Kinh doanh Toàn quốc Dịch vụ IFM tại Savills Việt Nam, đồng thời là LEED Green Associate, nhấn mạnh vai trò chiến lược của vận hành trong việc bảo toàn giá trị tài sản: “Khi quy mô và độ phức tạp của các tòa nhà ngày càng tăng, vai trò của vận hành ngày càng trở nên quan trọng, ngang với chất lượng phát triển. Việc áp dụng cách tiếp cận bền vững ở cấp độ toàn tòa nhà, kết nối cả chủ đầu tư và khách thuê, sẽ góp phần tối ưu chi phí, giảm tác động môi trường, cải thiện chất lượng không gian làm việc và bảo toàn giá trị dài hạn".
Khi các nguyên tắc kinh tế tuần hoàn, mục tiêu giảm phát thải và yêu cầu tuân thủ ESG trở thành các tiêu chuẩn bắt buộc thay vì lựa chọn, sự kết hợp giữa chiến lược tái sử dụng vật liệu và mô hình vận hành tích hợp đang tái định hình hoạt động tái phát triển văn phòng trên toàn cầu. Những thành phố có thể kết hợp giữa hệ sinh thái kinh tế tuần hoàn phát triển và vận hành chuyên nghiệp dựa trên dữ liệu sẽ có lợi thế trong việc đảm bảo cả hiệu quả môi trường và tính bền vững thương mại trong dài hạn.