Chính sách - Quy hoạch

Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã đề cập tới tình trạng tiêu cực, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, xuất hiện tình trạng rao bán “suất ngoại giao”, “suất đối ngoại”, biến nhà ở xã hội thành tài sản đầu cơ.

Nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh, nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích sản, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, minh bạch việc mua, thuê, chuyển nhượng nhà ở xã hội, bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng.

Theo định hướng được nêu ra, chính sách nhà ở trong giai đoạn mới cần được thiết kế với tư duy dài hạn hơn, trong đó nhà ở cho thuê phải trở thành một trụ cột chiến lược của hệ thống an sinh đô thị.

Hiện nay, cả nước đang triển khai gần 800 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 720.000 căn. Tuy nhiên, số lượng căn hộ cho thuê mới chỉ khoảng 42.000 căn, cho thấy nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung vào mô hình để bán.

Tại các đô thị lớn, nhu cầu thuê nhà đang gia tăng khi một bộ phận lớn người lao động chưa đủ khả năng tích lũy để sở hữu nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung nhà cho thuê phù hợp với khả năng chi trả vẫn còn hạn chế.

Phần lớn người lao động hiện phải thuê trọ tại các dãy nhà dân sinh chật hẹp hoặc các chung cư mini cải tạo từ nhà ở riêng lẻ trong ngõ nhỏ. Điều này khiến chất lượng sống, hạ tầng và điều kiện an toàn còn nhiều bất cập.

Theo Bộ Xây dựng, cơ cấu nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn lệch mạnh về phân khúc để bán, trong khi nhu cầu thuê tại các đô thị và khu công nghiệp ngày càng tăng. Do đó, cần phát triển mạnh mô hình nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu của lao động trẻ, công nhân và người nhập cư đô thị.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cho thuê.

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là bài toán vốn. Nhà ở cho thuê có thời gian hoàn vốn dài, trong khi doanh nghiệp chủ yếu tiếp cận nguồn tín dụng ngắn hạn với lãi suất thương mại cao. Nếu không có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định, rất khó khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Vị chuyên gia cũng cho rằng cần nhìn nhận nhà ở xã hội cho thuê như một phần của hạ tầng lao động và hạ tầng an sinh đô thị, thay vì chỉ coi đây là hoạt động kinh doanh bất động sản đơn thuần.

Cần cơ chế riêng

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở xã hội cho thuê phát triển chậm là do chính sách hiện nay vẫn thiên về hỗ trợ người mua nhà hơn là hỗ trợ mô hình cho thuê. Trong khi đó, với đặc điểm thu nhập và xu hướng dịch chuyển việc làm ngày càng linh hoạt, không phải người lao động nào cũng có nhu cầu hoặc đủ điều kiện sở hữu nhà ở ngay lập tức.

PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định quá trình đô thị hóa nhanh sẽ kéo theo xu hướng dịch chuyển lao động linh hoạt hơn, từ đó làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại các trung tâm kinh tế lớn.

Chính sách nhà ở trong giai đoạn mới cần chuyển trọng tâm từ tư duy “ai cũng phải sở hữu nhà” sang bảo đảm mọi người dân đều có khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp, ổn định và an toàn.

Các chuyên gia cho rằng muốn phát triển mạnh nhà ở cho thuê cần có một hệ thống chính sách riêng thay vì lồng ghép chung trong cơ chế nhà ở xã hội hiện hành. Trong đó, giải pháp quan trọng là hình thành các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định cho chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Thời hạn vay cần đủ dài để phù hợp chu kỳ thu hồi vốn của loại hình này.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các ưu đãi về thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền thuê đất và chi phí hạ tầng để bù đắp lợi nhuận bị khống chế.

Một số ý kiến cũng đề xuất cần cho phép doanh nghiệp tham gia mô hình hợp tác công tư trong phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng ven đô thị lớn.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho rằng chính sách hiện nay cần tập trung khuyến khích những dự án mang lại hiệu quả an sinh thực chất, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý cho thuê dài hạn.

Ngoài câu chuyện vốn và ưu đãi, nhiều chuyên gia nhấn mạnh việc xây dựng cơ chế quản lý minh bạch đối với nhà ở xã hội cho thuê cũng là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế đầu cơ và trục lợi chính sách.

Theo đó, việc xét duyệt đối tượng thuê cần được số hóa và liên thông dữ liệu để kiểm soát thu nhập, tình trạng nhà ở và quá trình sử dụng thực tế. Đồng thời, cần tăng cường hậu kiểm sau bàn giao nhằm ngăn chặn tình trạng cho thuê lại, mua bán suất hoặc sử dụng sai mục đích.

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng, nhiều ý kiến cho rằng phát triển nhà ở cho thuê không còn là giải pháp tình thế mà cần trở thành chiến lược dài hạn của chính sách nhà ở quốc gia.

Nếu được triển khai đúng hướng, đây sẽ không chỉ là lời giải cho bài toán an cư của người thu nhập thấp mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản cân bằng hơn, giảm áp lực đầu cơ và tạo nền tảng phát triển đô thị bền vững.

Vi Anh