Cafe địa ốc

Nội dung được GS TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam chia sẻ tại "Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026".

Khi bất động sản lệch khỏi nhu cầu thực

Phân tích mối quan hệ giữa bất động sản và tăng trưởng kinh tế, ông Cường cho biết nhiều nghiên cứu quốc tế cho thấy mỗi 1 USD giá trị gia tăng từ bất động sản có thể tạo hiệu ứng lan tỏa làm tăng thêm từ 1,5-2,5 USD sản lượng cho nền kinh tế. Đồng thời, mỗi 1% tăng trưởng của lĩnh vực này có thể đóng góp khoảng 0,1-0,2% vào tăng trưởng GDP trong ngắn hạn.

Nhờ khả năng hấp thụ lượng vốn lớn và kích thích hàng chục ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính hay dịch vụ, bất động sản vẫn là một trong những công cụ hỗ trợ tăng trưởng hiệu quả trong giai đoạn hiện nay, khi các động lực mới dựa trên khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo hay kinh tế số cần thêm nhiều năm để phát huy đầy đủ hiệu quả.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh, điều quan trọng là phải phân biệt giữa tăng trưởng dựa trên nhu cầu sử dụng thực với tăng trưởng dựa trên đầu cơ tài sản.

Theo ông, khi bất động sản được mua để ở, để sản xuất kinh doanh hoặc đưa vào khai thác thực tế, thị trường tạo ra giá trị sử dụng, dòng tiền và đóng góp trực tiếp cho nền kinh tế. Ngược lại, nếu bất động sản chủ yếu được mua đi bán lại với kỳ vọng tăng giá, nguồn lực tài chính sẽ bị “giam” trong các tài sản không tạo ra giá trị sử dụng.

Hệ quả là tồn kho gia tăng, thanh khoản suy giảm, dòng vốn bị tắc nghẽn và nguy cơ nợ xấu trong hệ thống tài chính tăng lên. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới có điểm khởi phát từ bất động sản, điển hình như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 tại Mỹ hay khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997.

Từ thực tế đó, GS TS Hoàng Văn Cường cho rằng thị trường bất động sản cần được tiếp cận như một hệ thống cân bằng động thay vì chỉ nhìn dưới góc độ cung và cầu đơn thuần.

Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản vận hành thông qua mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường cho thuê, thị trường tài sản và hoạt động đầu tư xây dựng. Trong đó, thị trường cho thuê đóng vai trò đặc biệt quan trọng bởi đây là khu vực phản ứng nhanh nhất với các biến động của nền kinh tế.

Khi nhu cầu sử dụng tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế, giá thuê sẽ tăng trước tiên. Ngược lại, khi thị trường dư thừa diện tích, giá thuê thường giảm nhanh hơn giá bán. Chính vì vậy, theo ông Cường, thị trường cho thuê được xem là “phong vũ biểu” phản ánh sát nhất sức khỏe thực của bất động sản.

Giá thuê sau đó sẽ tác động ngược trở lại giá tài sản thông qua kỳ vọng lợi suất đầu tư. Khi dòng tiền cho thuê được cải thiện, giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo. Ngược lại, nếu khả năng khai thác cho thuê suy giảm, sức hấp dẫn của tài sản cũng giảm đi.

Từ đó hình thành động lực để các doanh nghiệp quyết định có tiếp tục đầu tư phát triển dự án hay không. Tuy nhiên, do bất động sản có độ trễ rất lớn, một dự án thường mất nhiều năm từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào sử dụng, nên nguồn cung không thể điều chỉnh ngay lập tức như các ngành sản xuất khác.

Theo ông Cường, nhiều điểm nghẽn của thị trường hiện nay bắt nguồn từ chính sự lệch pha giữa giá tài sản và nhu cầu sử dụng thực, cũng như độ trễ trong quá trình điều chỉnh nguồn cung. Đây là lý do các chính sách điều tiết không nên chỉ tập trung vào tín dụng hay giá cả mà cần dựa trên tín hiệu của thị trường cho thuê.

Muốn giảm giá thuê phải thay đổi cách phát triển dự án

Từ góc độ chính sách, GS TS Hoàng Văn Cường cho rằng trong giai đoạn tới cần ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu thực nhằm tăng thanh khoản, hạn chế tình trạng nhà ở bỏ trống và giảm rủi ro đầu cơ.

Ông cũng đưa ra hàng loạt chỉ báo cảnh báo cần được theo dõi chặt chẽ. Chẳng hạn, tỷ lệ đầu tư vào bất động sản vượt 35% tổng đầu tư xã hội có thể tạo ra mất cân đối nguồn lực. Tỷ lệ tồn kho trên 30% cho thấy dấu hiệu dư cung, trong khi mức trên 40% tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Đặc biệt, tỷ lệ nhà bỏ trống vượt 20% là tín hiệu cho thấy thị trường đang phát triển lệch khỏi nhu cầu thực.

Theo ông, một căn nhà không có người ở hay không tạo ra dòng tiền cho thuê thực chất là nguồn lực đang bị lãng phí. Vì vậy, thay vì chỉ tập trung vào số lượng sản phẩm được xây dựng, thị trường cần hướng tới việc nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản.

Trong bức tranh đó, nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một thị trường hàng hóa thực sự chứ không phải một phân khúc bổ trợ.

Theo GS TS Hoàng Văn Cường, ở nhiều quốc gia phát triển, thị trường thuê nhà đóng vai trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là lao động trẻ, chuyên gia, người nhập cư và các nhóm chưa có khả năng sở hữu nhà.

Tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, lực lượng lao động dịch chuyển về các đô thị và trung tâm công nghiệp ngày càng đông. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp vẫn còn rất hạn chế.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là mô hình phát triển hiện nay vẫn chủ yếu hướng tới bán sản phẩm thay vì khai thác cho thuê dài hạn.

Theo ông Cường, muốn giảm giá thuê và tăng nguồn cung thì trước tiên cần thay đổi cách tiếp cận về đất đai. Các dự án nhà ở cho thuê nên được phát triển trên quỹ đất thuê hoặc áp dụng cơ chế thu tiền thuê đất hằng năm thay vì thu một lần.

Điều này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào, từ đó tạo điều kiện để doanh nghiệp cung cấp sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi phù hợp với đặc thù của lĩnh vực này.

Theo phân tích của vị chuyên gia, đây là mô hình “bỏ tiền cục, thu tiền lẻ”, nghĩa là doanh nghiệp phải bỏ ra khoản vốn đầu tư rất lớn ngay từ đầu nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Nếu áp dụng cơ chế tín dụng giống như các dự án nhà ở thương mại để bán thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia.

Do đó, cần thiết kế các gói tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp, tương tự cách nhiều quốc gia hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Một yếu tố khác cũng được ông Cường đặc biệt nhấn mạnh là hạ tầng. Theo đó, nhà ở cho thuê chỉ có thể trở thành một thị trường hàng hóa đúng nghĩa khi được phát triển tại những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với việc làm, dịch vụ công cộng và hệ thống giao thông.

Nhà nước vì vậy cần đầu tư hạ tầng đồng bộ ngay trong các khu vực phát triển nhà ở cho thuê thay vì chỉ đầu tư ở bên ngoài dự án.

Ông cho rằng định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, gắn với đường sắt đô thị và đô thị 15 phút sẽ mở ra không gian mới cho thị trường nhà ở cho thuê. Khi khả năng kết nối được cải thiện, người dân không nhất thiết phải sống ở khu vực trung tâm nhưng vẫn có thể tiếp cận nơi làm việc thuận lợi.

Điều này vừa giúp giảm áp lực lên giá nhà ở khu vực lõi đô thị, vừa tạo cơ hội phát triển các khu nhà ở cho thuê quy mô lớn tại những khu vực vệ tinh.

Diệu Hoa