Thị trường
M&A bất động sản vào nhịp mới
Dòng vốn đầu tư đang quay lại thị trường M&A bất động sản, không còn chạy theo quỹ đất mà hướng đến các tài sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Theo số liệu của Grant Thornton Việt Nam, chỉ trong hai tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị khoảng 554,9 triệu USD. Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực dẫn đầu về quy mô giao dịch, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường vẫn được duy trì bất chấp những khó khăn trong giai đoạn vừa qua.
Dòng vốn đổi khẩu vị
Các chuyên gia nhận định năm 2026 có thể trở thành bước ngoặt mới của thị trường M&A bất động sản khi nhiều yếu tố hỗ trợ đang dần hội tụ. Mặt bằng lãi suất ổn định hơn, môi trường pháp lý từng bước được hoàn thiện cùng nhu cầu tái cơ cấu doanh nghiệp ngày càng lớn đang tạo điều kiện để các thương vụ được thúc đẩy nhanh hơn.
Đáng chú ý, thị trường hiện không còn chứng kiến làn sóng săn lùng quỹ đất bằng mọi giá như những năm trước. Thay vào đó, nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản, khả năng khai thác thực tế và hiệu quả vận hành trong dài hạn.
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng tâm lý đầu tư đã thay đổi đáng kể. Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và có thể đưa vào khai thác ngay đang được ưu tiên hơn các dự án còn nhiều vướng mắc.
Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng lợi nhuận từ việc tăng giá tài sản trong ngắn hạn. Điều này phản ánh sự trưởng thành hơn của thị trường cũng như cách tiếp cận thận trọng hơn của dòng vốn sau giai đoạn biến động.
Bên cạnh đó, áp lực tài chính kéo dài trong những năm gần đây cũng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì tiếp tục mở rộng quy mô bằng vốn vay, nhiều chủ đầu tư lựa chọn bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác để cùng phát triển.
Chính điều này đã tạo ra nguồn hàng đáng kể cho thị trường M&A. Nhiều dự án từng bị đình trệ hoặc chậm triển khai đang được đưa trở lại bàn đàm phán, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh.
Theo dự báo của JLL Việt Nam, tổng giá trị các giao dịch M&A bất động sản trong năm 2026 có thể đạt khoảng 2,5 tỷ USD. Điểm khác biệt của chu kỳ hiện nay là dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà có xu hướng phân bổ rộng hơn sang các lĩnh vực tạo dòng tiền ổn định.
Khách sạn - nghỉ dưỡng đang là một trong những phân khúc được chú ý nhất. Sau giai đoạn khó khăn vì đại dịch và suy giảm du lịch toàn cầu, thị trường lưu trú tại Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ nhờ lượng khách quốc tế tăng trở lại và nhu cầu du lịch nội địa duy trì ở mức cao.
Dữ liệu của JLL cho thấy năm 2019 từng là thời kỳ sôi động của M&A khách sạn với tổng giá trị giao dịch đạt khoảng 333,1 triệu USD. Tuy nhiên, từ năm 2020 đến năm 2024, hoạt động này gần như chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh và những bất ổn kinh tế.
Bước sang năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu khởi sắc với hai thương vụ được ghi nhận, tổng giá trị khoảng 53,5 triệu USD. Theo dự báo của JLL, quy mô giao dịch trong năm 2026 có thể tăng lên khoảng 200 triệu USD khi nhiều thương vụ đang được xúc tiến.
Đại diện JLL Hotels & Hospitality Group nhận định Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư khách sạn trong khu vực nhờ triển vọng tăng trưởng dài hạn của ngành du lịch.
Hiện tồn tại hai nhóm nhà đầu tư chính. Một nhóm tìm kiếm các khách sạn đang vận hành tốt tại Hà Nội và TP.HCM để tạo nguồn thu ổn định. Nhóm còn lại tập trung vào các tài sản chưa khai thác hiệu quả hoặc dự án còn dang dở nhằm tái cấu trúc và gia tăng giá trị trong tương lai.
Xu hướng này cho thấy nhà đầu tư không còn nhìn tài sản dưới góc độ sở hữu đơn thuần mà quan tâm nhiều hơn tới khả năng nâng cao hiệu quả vận hành. Đây cũng là lý do nhiều quỹ đầu tư quốc tế lựa chọn hợp tác quản lý hoặc thuê vận hành dài hạn trước khi tiến tới nắm giữ cổ phần.
Không chỉ ở lĩnh vực khách sạn, các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics và kho vận cũng đang thu hút sự quan tâm lớn. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng nhu cầu mở rộng sản xuất của các tập đoàn quốc tế đang tạo động lực cho hàng loạt thương vụ mới.
Các địa phương có lợi thế về hạ tầng như Đồng Nai, Hải Phòng, Bình Dương, Long An hay Bắc Giang tiếp tục nằm trong danh sách ưu tiên của nhiều quỹ đầu tư nước ngoài. Những dự án gần cảng biển, sân bay hoặc các tuyến giao thông liên vùng được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng dài hạn và khả năng khai thác ổn định.
Cuộc sàng lọc đang diễn ra
Mặc dù triển vọng tích cực hơn, thị trường M&A bất động sản hiện vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Trở ngại lớn nhất nằm ở khoảng cách định giá giữa bên bán và bên mua.
Sau khi thị trường xuất hiện tín hiệu hồi phục, nhiều chủ sở hữu dự án kỳ vọng mức giá chuyển nhượng cao hơn. Trong khi đó, các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng và áp dụng tiêu chuẩn đánh giá khắt khe hơn đối với chất lượng tài sản.
Khác với giai đoạn trước, các quỹ đầu tư hiện dành nhiều thời gian cho quá trình thẩm định. Ngoài pháp lý dự án, các yếu tố như dòng tiền, hiệu quả vận hành, khả năng hấp thụ của thị trường và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn đều được xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Điều đó khiến không phải dự án nào cũng có thể tìm được đối tác chuyển nhượng. Những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và khả năng khai thác ngay vẫn là nhóm nhận được nhiều sự quan tâm nhất.
Theo các chuyên gia, điểm đáng chú ý của làn sóng M&A hiện nay là vai trò ngày càng rõ nét của hoạt động tái cấu trúc. Nguồn vốn đang được dịch chuyển từ những doanh nghiệp gặp khó khăn sang các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn và khả năng phát triển dự án hiệu quả hơn.
Ở góc độ dài hạn, đây được xem là quá trình thanh lọc cần thiết đối với thị trường bất động sản. Thay vì duy trì tình trạng dự án chậm triển khai hoặc doanh nghiệp thiếu nguồn lực, hoạt động M&A giúp tái phân bổ nguồn lực tới những chủ thể có đủ năng lực tiếp tục đầu tư và khai thác.
Vì vậy, năm 2026 được kỳ vọng không chỉ là năm phục hồi của thị trường M&A bất động sản mà còn là giai đoạn mở đầu cho một chu kỳ phát triển mới, nơi dòng vốn hướng nhiều hơn tới giá trị khai thác thực, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định và lành mạnh hơn trong những năm tiếp theo.