Thị trường

Theo Sở Xây dựng TP HCM, đến hết tháng 5, trên địa bàn có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp khoảng 16.328 căn.

Nguồn cung phục hồi, sức mua giảm

Điểm đáng chú ý là gần 90% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, với 14.637 căn. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, còn nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng.

Hiện TP HCM có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 căn. Nguồn cung đang dần cải thiện sau thời gian dài khan hiếm, nhưng cơ cấu sản phẩm gần như không thay đổi khi các dự án mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Trong khi đó, thanh khoản lại diễn biến theo chiều ngược lại. Khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy lượng giao dịch căn hộ và nhà phố tại khu vực TP HCM giảm khoảng 40 - 50% so với cùng kỳ năm trước. Đất nền vùng ven tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting cho biết, từ sau Tết đến nay, sức mua tại các phân khúc chủ lực ở khu vực phía Nam chỉ còn khoảng 20-30% so với cuối năm ngoái. Lượng khách đặt mua giảm mạnh, trong khi tỷ lệ khách bỏ cọc hoặc không tiếp tục giao dịch có xu hướng gia tăng.

Theo DKRA Consulting, lượng giao dịch đất nền trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 3-5% nguồn cung sơ cấp, còn biệt thự và nhà liền kề chỉ tiêu thụ khoảng 4%. Diễn biến này cho thấy thị trường không còn được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư ngắn hạn mà chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu ở thực.

Nút thắt nằm ở giá nhà

Các chuyên gia nhận định, thanh khoản giảm không chỉ vì lãi suất mà còn do giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân.

Hiện lãi suất vay mua nhà vẫn phổ biến quanh 9-10%/năm. Mức này đã thấp hơn giai đoạn trước nhưng vẫn là áp lực lớn với người mua ở thực, nhất là khi giá nhà tiếp tục neo ở mức cao.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng lần lượt 72% và 50%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập khiến nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch. Thực tế này lý giải vì sao lượng khách tìm hiểu dự án vẫn khá cao nhưng tỷ lệ chốt mua ngày càng thấp.

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng chưa đồng đều giữa các phân khúc. Những vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, song khả năng hấp thụ của thị trường vẫn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn cung và khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Khi phần lớn dự án mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực còn hạn chế, thanh khoản khó có thể cải thiện mạnh.

Các chuyên gia cũng cho rằng việc các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đi vào thực thi sẽ tạo nền tảng pháp lý minh bạch hơn cho thị trường. Tuy nhiên, cần thêm thời gian để những thay đổi này chuyển hóa thành nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Thực tế cho thấy, vấn đề của thị trường hiện nay không còn là thiếu nguồn cung mà là thiếu nguồn cung đúng nhu cầu. Chỉ khi xuất hiện nhiều sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, thanh khoản mới có thể phục hồi bền vững thay vì chỉ tăng về số lượng dự án mở bán.

Mẫn Nhi