Chính sách - Quy hoạch
Hải Phòng: Đấu giá theo cơ chế đặc thù, tối ưu hóa nguồn lực đất đai
HĐND TP Hải Phòng vừa thông qua Nghị quyết danh mục hàng chục khu đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt trong khu dân cư để tổ chức đấu giá theo cơ chế đặc thù.
Đây là bước đi cụ thể hóa tinh thần Khoản 7 Điều 6 Nghị quyết số 226/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hải Phòng. Quyết sách này không chỉ giải quyết triệt để bài toán lãng phí tài nguyên đất đai mà còn khơi thông dòng vốn, mở ra không gian phát triển đô thị và thương mại dịch vụ đầy tiềm năng cho địa phương.
Diện mạo hơn 86ha đất xen kẹt chuẩn bị đấu giá
Theo đó, HĐND TP Hải Phòng đã thông qua danh sách 67 khu đất nằm trên địa bàn 30 xã, phường với tổng diện tích lên tới hơn 86,01ha. Đây là các khu đất không đủ điều kiện, diện tích tối thiểu để hình thành khu đô thị, khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.
Để minh chứng cho quy mô và tính thực tiễn của chiến lược khơi thông nguồn lực này, danh mục 67 khu đất đã được định vị rõ ràng về mặt địa lý cũng như diện tích cụ thể tại từng địa bàn cơ sở. Tại phường Kiến An, dòng vốn đầu tư đang hướng về khu đất tại tuyến 2 đường Đồng Tâm với diện tích 7.000,0 m2 và đặc biệt là khu đất quy mô lớn tại đường Vành đai 2 lên tới 46.375,0 m2.
Địa bàn phường Dương Kinh đóng góp những quỹ đất tiềm năng bao gồm khu đất tại ngõ 178 đường Hải Phong rộng 4.782,9 m2, khu đất tại Tổ dân phố số 5 gần khu tái định cư dự án cao tốc Hà Nội - Hải Phòng rộng 38.563,5 m2, cùng khu đất tại Tổ dân phố số 1 gần Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới tại khu vực quận Dương Kinh và huyện Kiến Thụy (nay thuộc phường Dương Kinh và xã Kiến Minh) với 17.445,2 m2.
Không gian phát triển tại phường Thiên Hương ghi nhận 4 khu đất bao gồm khu tại Tổ dân phố Thiên Hương 1 với 11.265,9 m2, Tổ dân phố Thiên Hương 2 rộng 2.605,2 m2, Tổ dân phố Kiền Bái 7 rộng 3.317,3 m2 và Tổ dân phố Hoàng Động 6 rộng 2.362,4 m2. Song song đó, phường Hòa Bình cũng sẵn sàng đưa vào khai thác khu đất tại Tổ dân phố Lương Đường rộng 2.700,6 m2 và khu đất tại Tổ dân phố Hà Luận 1, Hà Luận 2 có diện tích lên tới 22.166,6 m2…
Bước đột phá từ cơ chế đặc thù
Việc xác định các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt được vận hành dựa trên nguyên tắc cốt lõi là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, cộng đồng và toàn xã hội. Để cụ thể hóa nguyên tắc này, ngày 26/10/2025, HĐND TP Hải Phòng đã chính thức ban hành Nghị quyết số 22/2025/NQ-HĐND. Đây là hành lang pháp lý quan trọng quy định rõ 3 tiêu chí bắt buộc mà mọi khu đất xen kẹt trong khu dân cư phải đáp ứng đầy đủ trước khi được đưa vào danh mục đấu giá quyền sử dụng đất.
Tiêu chí thứ nhất xác định rõ thửa đất nhỏ hẹp có thể là một hoặc nhiều thửa đất nông nghiệp liền kề nhau, có ít nhất 1 mặt tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu, trong khi các mặt còn lại bị giới hạn bởi đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc các công trình công cộng khác. Đối với trường hợp có xen lẫn loại đất khác cần thu hồi để bảo đảm tính đồng bộ toàn diện theo quy hoạch, thành phố sẽ tiến hành thu hồi cả phần đất nông nghiệp và phần đất xen lẫn đó. Tuy nhiên tỷ lệ đất ở trong phạm vi khu đất thu hồi bắt buộc không được vượt quá 15% tổng diện tích khu đất.
Tiêu chí thứ hai là khu đất được chọn phải có diện tích từ 1.000m2 trở lên nếu nằm tại các phường, và từ 3.000m2 trở lên nếu nằm tại các xã, đặc khu. Các khu đất này phải hoàn toàn phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ nhưng lại không đủ diện tích tối thiểu để hình thành một khu đô thị hay một khu dân cư nông thôn độc lập theo các quy định hiện hành của pháp luật.
Tiêu chí thứ ba khẳng định tính pháp lý độc lập khi quy định các khu đất này phải không thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt trong khu dân cư do Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 47 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Trước khi đi đến sự đồng thuận cuối cùng, UBND TP Hải Phòng đã từng đề xuất đưa vào danh mục tổng cộng 83 khu đất tiềm năng. Tuy nhiên, do nhận thấy một số khu đất còn vướng mắc về mặt quy hoạch hoặc cần thời gian xử lý dứt điểm các công trình vi phạm, UBND thành phố đã chủ động điều chỉnh, giữ lại một số điểm để tiếp tục hoàn thiện hồ sơ và sẽ trình sau. Nhờ vậy, danh mục được thông qua ngay trong đợt 1 này còn lại 67 khu đất có tính pháp lý rõ ràng nhất, sẵn sàng đưa vào khai thác.
Điểm mấu chốt tạo nên tính đột phá của nghị quyết này nằm ở việc mở rộng thẩm quyền thu hồi đất. Cụ thể, bên cạnh các trường hợp thu hồi đất thông thường được quy định rõ tại Điều 79 của Luật Đất đai, TP Hải Phòng nay đã được trao cơ chế đặc thù để thu hồi các thửa đất nhỏ hẹp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nhưng nằm xen kẹt trong các khu dân cư. Mục tiêu cốt lõi của hành động này là kiến tạo quỹ đất sạch nhằm tổ chức đấu giá công khai, chuyển đổi mục đích sang phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ, hoàn toàn phù hợp với quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng.
Để đưa nghị quyết vào cuộc sống một cách hiệu quả, ông Lê Văn Hiệu – Chủ tịch HĐND TP Hải Phòng đã giao UBND thành phố trực tiếp chỉ đạo tổ chức triển khai. Theo Tờ trình của UBND thành phố, ngay sau khi danh mục được thông qua, Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm tham mưu toàn diện để triển khai các bước tiếp theo. Đồng thời, Sở Xây dựng phối hợp thẩm định độ phù hợp của các khu đất với quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở khi có đề xuất từ cơ sở. Về phương án tài chính, Sở Tài chính có nhiệm vụ hướng dẫn UBND cấp xã trình tự bố trí, sử dụng và quyết toán nguồn kinh phí phục vụ giải phóng mặt bằng, đo đạc, lập quy hoạch.
Ở cấp cơ sở, UBND các xã, phường chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về tính chính xác của ranh giới, nguồn gốc đất, bảo đảm đáp ứng nghiêm ngặt các tiêu chí quy định. Bên cạnh việc chủ động triển khai thủ tục thu hồi đối với 67 khu đất đã được phê duyệt, chính quyền cấp xã cần tiếp tục rà soát, lựa chọn các khu đất đủ điều kiện để báo cáo UBND thành phố trình HĐND thông qua trong các giai đoạn tiếp theo, nhằm duy trì nguồn cung quỹ đất sạch ổn định phục vụ thu hút đầu tư.
Việc đấu giá công khai các khu đất xen kẹt như trên, không chỉ mang lại nguồn thu trực tiếp cho ngân sách mà còn kích hoạt dòng vốn đầu tư mới vào hạ tầng, đô thị và thương mại dịch vụ. Đây là cơ sở để Hải Phòng tối ưu hóa nguồn lực đất đai, thúc đẩy tốc độ phát triển và hoàn thiện không gian đô thị một cách bền vững.