Tài chính doanh nghiệp
Trong chu kỳ phát triển mới, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp làm ăn ra sao?
Dự phóng trong quý II/2026, lợi nhuận giữa các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) có sự phân hoá do tiến độ bàn giao đất khác nhau...
Theo số liệu của Bộ Tài chính, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn là ngành chủ lực của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 8,1 tỷ USD tăng 11%, vốn FDI đăng ký mới đạt 9,6 tỷ USD tăng 131% so với cùng kỳ, tương đương mức đạt được của cả năm ngoái. Hoạt động sản xuất của doanh nghiệp FDI diễn ra mạnh mẽ, giá trị xuất và nhập khẩu lần lượt tăng trưởng 25% và 34% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tích cực bất chấp bất ổn địa chính trị tại Trung Đông và căng thẳng thương mại chưa kết thúc, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn FDI.
Lợi nhuận phân hóa
Tuy nhiên, theo báo cáo của chứng khoán MBS, dự phóng trong quý II/2026, lợi nhuận giữa các doanh nghiệp BĐS KCN có sự phân hoá do tiến độ bàn giao đất khác nhau. Trong đó, MBS dự phóng KBC và IDC ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương nhờ khách thuê quay lại đàm phán và ký hợp đồng từ các quý trước trong khi cùng kỳ các hợp đồng thuê đã bị trì hoãn do chính sách thuế đối ứng của Mỹ.
Hai doanh nghiệp là GVR và PHR có lợi nhuận tăng trưởng đột biến nhờ tiền đền bù đất từ VSIP và Thaco. Với 2 doanh nghiệp BCM và VGC ghi nhận lợi nhuận giảm lần lượt 50% và 35% so với mức cao của cùng kỳ năm trước. SZC cũng dự phóng giảm mạnh lợi nhuận do ảnh hưởng của chính sách kế toán mới. Tính chung, lợi nhuận trong 6 tháng đầu năm 2026 của nhóm ngành này tăng 36%, đóng góp chính từ GVR và PHR.
Cụ thể từng doanh nghiệp, MBS dự phóng GVR có doanh thu mảng cao su đạt tương đương cùng kỳ nhờ giá bán bình quân cao hơn 20% so với cùng kỳ, sản lượng có thể giảm nhưng lãi gộp tăng 7% nhờ biên lợi nhuận gộp được cải thiện. Do vậy, GVR có thể ghi nhận lợi nhuận bất thường từ bồi thường đất từ VSIP và Thaco là 1.550 tỷ đồng
Với IDC, kỳ vọng diện tích đất KCN bàn giao đạt 30 ha, cao hơn cùng kỳ nhờ các hợp đồng MOU đã ký trong các quý trước. Sản lượng điện sản xuất ổn định và sản lượng điện phân phối tăng trưởng 5%. Qua đó, lợi nhuận Quý II/26 tăng mạnh trên mức nền thấp cùng kỳ năm trước.
Đối với mảng KCN, MBS kỳ vọng KBC bàn giao 90 ha đất tại KCN Quế Võ 2 mở rộng cho Luxshare với giá cho thuê khoảng 140 USD/m2. Đối với mảng BĐS, dự án NOXH Nếnh và Tràng Duệ tiếp tục đóng góp chính vào doanh thu BĐS. Tuy nhiên, áp lực tài chính lớn khi quy mô nợ vay tăng mạnh sẽ là thách thức rất lớn của doanh nghiệp.
VGC có lợi nhuận dự kiến giảm mạnh chủ yếu do cùng kỳ năm ngoái, doanh nghiệp ghi nhận điều chỉnh giảm chi phí đầu tư các dự án KCN đã hoàn thành, khiến cho biên lợi nhuận gộp tăng mạnh. Quý II/2026, hoạt động cho thuê đất KCN vẫn khá tích cực, tính đến hết 5 tháng VGC đạt 113 ha, gần hoàn thành kế hoạch cả năm là 125 ha, dự kiến là động lực tăng trưởng doanh thu cho các quý tới…
Doanh nghiệp nào sẵn sàng trong chu kỳ phát triển mới?
Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành ngày 08/06/2026 đánh dấu bước ngoặt chiến lược, chuyển từ tư duy "thu hút FDI đơn thuần" sang phát triển hệ sinh thái kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài toàn diện, bao gồm cả FDI và FII. Nghị quyết xác định đây là động lực dẫn truyền năng lực, kết hợp với nội lực để nâng cao sức tự chủ chiến lược và phát triển đất nước.
Điểm cốt lõi của Nghị quyết mới là sự chuyển đổi từ tư duy thu hút theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu. Sự thay đổi này thể hiện qua 4 khía cạnh là nâng tầm vai trò khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong nền kinh tế, định vị không gian phát triển mới, thiết kế công cụ ưu đãi mới và thay đổi vị thế khu vực kinh tế sang chủ động kiến tạo và lan toả.
Chuyên gia MBS khẳng định Nghị quyết mới có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới đang tìm kiếm điểm đến đáp ứng tiêu chuẩn ESG khắt khe hơn, đòi hỏi Việt Nam phải thay đổi để nâng cao năng lực cạnh tranh với các quốc gia khác. Nghị quyết đánh dấu chu kỳ phát triển mới của ngành KCN, chuyển đổi từ KCN truyền thống sang KCN sinh thái, xanh, thông minh và công nghệ cao.
Theo đó, các chuyên gia đánh giá cao các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn chưa khai thác và sẵn sàng chuyển đổi sang KCN thế hệ mới như BCM, KBC và IDC. Và đây cũng sẽ là các doanh nghiệp hưởng lợi lớn trong chu kỳ phát triển mới.