Thị trường

Xoá bỏ rào cản về khoảng cách

Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, phần lớn các dự án mang định hướng TOD hiện nay tại TP HCM mới dừng lại ở bước lập kế hoạch và bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai thực tế. Tuy nhiên, sự dịch chuyển về mặt tư duy phát triển là vô cùng mạnh mẽ. Các quỹ đất quy mô lớn xung quanh các trục giao thông trọng điểm đang được khai thác tối đa nhằm đón đầu mạng lưới kết nối tương lai.

Trong vòng hai năm trở lại đây, làn sóng đầu tư hạ tầng diễn ra đặc biệt mạnh mẽ tại khu vực phía Nam. Hàng loạt dự án mang tính chiến lược đang được đồng bộ hóa, bao gồm nỗ lực khép kín Đường Vành đai 2, đẩy nhanh tiến độ thi công Đường Vành đai 3, chuẩn bị kế hoạch triển khai Đường Vành đai 4 kết hợp cùng hệ thống các tuyến đường cao tốc và quốc lộ mở rộng kết nối trực tiếp vào lõi trung tâm đô thị.

Song song với đó, mạng lưới đường sắt nội đô và đường sắt liên kết vùng kết nối các đầu mối giao thông lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành và hệ thống cảng biển (như Cảng Cát Lái) đang tạo nên một bình diện mạng lưới giao thông vô cùng rộng lớn. Các chủ đầu tư lớn đang tích cực khai thác các quỹ đất cận các tuyến metro, cận các đường vành đai và cao tốc để đón đầu yếu tố kết nối tương lai này.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sự xuất hiện của các trục TOD sẽ phân hóa rõ rệt công năng đất đai đô thị. Vùng lõi trung tâm hiện hữu sẽ được ưu tiên dành riêng cho phát triển dịch vụ, thương mại và các tòa nhà văn phòng cao tầng (commercial). Trong khi đó, các quỹ đất nhà ở sẽ dịch chuyển rộng ra các khu vực ngoại vi gắn liền với các trạm trung chuyển giao thông khối lượng lớn.

Mô hình này không chỉ thay đổi cách thức các chủ đầu tư kiến tạo dự án, mà còn tác động trực tiếp đến xu hướng lựa chọn nơi an cư của người dân. Người tiêu dùng ngày càng sẵn sàng chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm hơn. Đổi lại họ được thụ hưởng một môi trường sống chất lượng cao, không gian xanh rộng rãi và sự đa dạng về các chủng loại sản phẩm nhà ở.

Rào cản về khoảng cách địa lý hoàn toàn được xóa bỏ nhờ tính kết nối nhanh chóng, chính xác của hệ thống giao thông công cộng, giúp việc di chuyển vào trung tâm để làm việc, học tập và giải trí trở nên dễ dàng.

Bình ổn giá nhà

Bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam chỉ ra rằng, làn sóng phát triển đô thị này sẽ tái định hình sâu sắc cấu trúc đô thị của TP HCM trong thập kỷ tới. Chỉ tính riêng dọc theo tuyến Metro số 2, Thành phố đã quy hoạch hơn 940 ha đất theo mô hình TOD. Các khu vực này sẽ được định hướng phát triển theo chiều cao, tối ưu hóa lưu lượng hành khách trong bán kính lý tưởng từ 400 - 500 m quanh các nhà ga và có thể mở rộng lên tới 1.000 m để phù hợp với đặc thù đô thị Việt Nam.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển chứng minh rằng bất động sản liền kề các ga tàu điện luôn sở hữu biên độ tăng giá vượt trội so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, bà Trang cũng nhấn mạnh một khía cạnh tích cực, khi nguồn cung bất động sản TOD được quy hoạch và tung ra thị trường với quy mô đủ lớn, thị trường sẽ có thêm một khối lượng lớn nguồn hàng chất lượng cao. Điều này sẽ đóng vai trò điều tiết, góp phần bình ổn giá nhà trong dài hạn, hạn chế tối đa các đợt sốt đất hoặc tăng giá quá nóng do khan hiếm nguồn cung.

Mặc dù tiềm năng là rất lớn, thị trường TOD tại Việt Nam nhìn chung vẫn đang ở giai đoạn sơ khởi. Các doanh nghiệp hiện chủ yếu tập trung vào việc hoàn thiện thủ tục quy hoạch và tích lũy, chuẩn bị quỹ đất sạch. Theo bà Trang, thị trường chưa ghi nhận dòng vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) vào các dự án TOD chính thức, dù mô hình này đã cực kỳ thành công tại các quốc gia trong khu vực như Nhật Bản, Singapore, Thái Lan hay Indonesia.

Dự báo về dòng vốn tương lai, bà Trang cho rằng các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản sẽ là nhóm thể hiện sự quan tâm lớn nhất đối với phân khúc này. Lợi thế của họ là kinh nghiệm phát triển dự án dài hạn, năng lực quản lý vận hành vượt trội và tư duy sẵn sàng hợp tác theo mô hình cùng phát triển (Co-development): đối tác nội địa đóng góp lợi thế về quỹ đất và pháp lý, trong khi khối ngoại đảm nhiệm vai trò thiết kế, quản lý và vận hành tiêu chuẩn quốc tế.

Đồng thời, mô hình TOD đòi hỏi tính tích hợp rất cao. Các dự án hầu như luôn phải triển khai dưới dạng tổ hợp đa chức năng (mixed-use), kết hợp hài hòa giữa nhà ở thương mại, văn phòng làm việc và mặt bằng bán lẻ, thay vì chỉ phát triển một phân khúc riêng lẻ.

Giải pháp hiện thực hóa mô hình

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, do quy mô đầu tư khổng lồ và tầm ảnh hưởng sâu rộng, việc hiện thực hóa mô hình TOD không thể là câu chuyện một sớm một chiều mà đòi hỏi một chiến lược dài hạn, phân kỳ theo nhiều giai đoạn cụ thể. Để tạo động lực cho các nhà đầu tư tham gia một cách nghiêm túc, chính quyền Thành phố cần tập trung vào ba tiền đề cốt lõi:

Thứ nhất, quy hoạch đồng bộ và bài bản. Thiết kế một quy hoạch tổng thể mang tầm vóc tương xứng, định hình rõ ràng lộ trình phát triển và kết nối đồng bộ giữa hệ thống hạ tầng giao thông công cộng với các khu đô thị vệ tinh.

Thứ hai, cơ chế điều phối nhất quán. Cần có một đầu mối quản lý, điều phối đủ thẩm quyền để kết nối nhịp nhàng giữa các dự án thành phần của Chính phủ và các hạng mục đầu tư của khối tư nhân.

Thứ ba, khơi thông pháp lý và tiến độ. Đảm bảo hành lang pháp lý minh bạch, đơn giản hóa quy trình thủ tục hành chính, đồng thời giải quyết dứt điểm các vướng mắc về giải phóng mặt bằng nhằm đảm bảo các dự án thành phần được triển khai đúng tiến độ cam kết.

Phát triển đô thị theo mô hình TOD là xu thế tất yếu để giải quyết bài toán không gian sống và giao thông tại các đô thị lớn như TP HCM. Dù còn nhiều thách thức về mặt điều phối và đồng bộ hạ tầng, nhưng với sự quyết tâm của Chính phủ và sự tham gia của các nguồn lực tư nhân, đây sẽ là chìa khóa định hình lại diện mạo đô
thị tại TP HCM nói riêng và của Việt Nam nói chung trong tương lai.

Đình Đại