Thị trường

Nhìn nhận về cục diện thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và các chủ thể tham gia.

Dịch chuyển tiêu chí của người mua

"Thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh tất yếu, tạo động lực để các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng", ông Đính nhấn mạnh.

Cũng theo ông Đính, khách hàng đang thay đổi rất nhanh về tư duy và tiêu chí lựa chọn BĐS. Nếu như trước đây yếu tố vị trí gần trung tâm gần như là ưu tiên số một, thì trong giai đoạn tới, chất lượng sống tổng thể mới là ưu tiên hàng đầu.

Thực tế, các đô thị lõi như Hà Nội hay TP.HCM đang chịu áp lực rất lớn về quá tải hạ tầng, mật độ dân số cao và giá nhà đắt đỏ, trong khi chất lượng môi trường sống chưa tương xứng với chi phí bỏ ra. Đây chính là động lực thúc đẩy làn sóng dịch chuyển cư dân ra các đô thị vệ tinh và vùng phát triển mới — nơi sở hữu quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối ngày càng đồng bộ. Khi các tuyến đường vành đai, cao tốc, metro liên vùng hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản.

“Tôi cho rằng trong 5 năm tới, khách hàng không còn mua một căn nhà đơn thuần mà họ sẽ mua cả hệ sinh thái sống. Các yếu tố như môi trường xanh, không gian cộng đồng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, cơ hội việc làm và khả năng kết nối giao thông sẽ trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng”, Chủ tịch VARS nhận định.

Đặc biệt, sự xuất hiện của thế hệ Gen Z và nhóm khách hàng trẻ đang hình thành nên những chuẩn mực mới về nơi ở với yêu cầu cao hơn về trải nghiệm, tính hiện đại, sự tiện nghi và các giá trị bền vững. Cùng với đó, làn sóng dòng vốn FDI và lực lượng chuyên gia quốc tế liên tục gia tăng tại Việt Nam cũng đòi hỏi khắt khe hơn về hạ tầng và dịch vụ đô thị. "Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, chúng ta sẽ khó giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao cũng như thu hút thêm các dòng vốn đầu tư mới", ông Đính lưu ý.

Phân tích ở góc độ đầu tư, TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra điểm khác biệt cốt lõi của BĐS so với chứng khoán hay các kênh tài chính khác: BĐS luôn được coi là tài sản hữu hình, có giá trị tích lũy dài hạn và gắn liền với quá trình đô thị hóa cũng như sự gia tăng giá trị đất đai theo thời gian.

Chính vì vậy, ngay cả trong giai đoạn thị trường đối mặt với khó khăn, nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn kiên trì nắm giữ thay vì bán cắt lỗ vì tin tưởng vào đà phục hồi trong chu kỳ mới. Đó cũng là lý do thị trường BĐS thường có độ trễ điều chỉnh giá lớn hơn nhiều so với thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, ông Đính cũng đưa ra cảnh báo: “Trong thời gian tới, khi hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện, thị trường minh bạch hơn, nguồn cung dồi dào hơn và cạnh tranh gay gắt hơn, tư duy đầu tư cũng sẽ thay đổi. Nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác, khả năng tạo dòng tiền và giá trị thực của tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc nắm giữ để chờ tăng giá. Nói cách khác, bất động sản vẫn là thị trường có độ 'lì' rất cao, nhưng chu kỳ mới sẽ buộc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hơn, thực chất hơn và tuân theo các quy luật thị trường rõ nét hơn so với trước đây”.

Quản trị rủi ro và tối ưu hóa dòng tiền

Đánh giá chu kỳ mới đang mở ra cơ hội rất lớn nhưng đòi hỏi góc nhìn hoàn toàn mới, Chủ tịch VARS đưa ra những khuyến nghị cụ thể. Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư, cần ưu tiên hoàn thiện pháp lý, cơ cấu lại danh mục đầu tư và tập trung nguồn lực vào các dự án có lợi thế cạnh tranh, khả năng hấp thụ tốt, đẩy nhanh tiến độ triển khai để gia tăng thị phần. Đặc biệt, cần chuyển trọng tâm từ tối đa hóa giá bán sang tối ưu hóa thanh khoản và hiệu quả dòng tiền. Tái cơ cấu danh mục sản phẩm theo nhu cầu thực của thị trường và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, bền vững.

Các doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch trong công bố thông tin về pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng xây dựng nhằm củng cố niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư và các đối tác. Đồng thời, tăng cường quản trị dòng tiền và kiểm soát đòn bẩy tài chính; chủ động tái cấu trúc nợ, đa dạng hóa nguồn vốn và mở rộng hợp tác đầu tư để nâng cao năng lực tài chính và giảm thiểu rủi ro.

Đối với nhà đầu tư và khách hàng, cần đặt ưu tiên hàng đầu vào việc quản trị rủi ro. Lựa chọn các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực thực thi và đặc biệt coi trọng khả năng tạo ra dòng tiền bền vững của tài sản.

Phương Uyên