Thị trường

Quá trình thanh lọc đang tái định hình thị trường bất động sản

Như Quỳnh • 19/07/2026 13:10

Quá trình thanh lọc là bước tiến hóa tất yếu của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế chuyển sang giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét.

Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô.

Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Quá trình điều chỉnh cần thiết

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra trên thị trường mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Dữ liệu thống kê từ Cục Thống kê trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới.

Nếu tính tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

"Những con số trên cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Ba yếu tố quyết định

Chia sẻ tại tọa đàm "Tái định vị thị trường bất động sản” diễn ra mới đây, các chuyên gia cho rằng quá trình thanh lọc đang diễn ra trên nhiều tầng nấc của thị trường, từ doanh nghiệp, sản phẩm, dòng vốn đến hành vi của nhà đầu tư và người mua. Đây không chỉ là sự điều chỉnh mang tính chu kỳ mà phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản, khi dòng tiền ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

3 (2) — Nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò động lực chủ đạo trong thời gian tới.

Đặc biệt, khái niệm "nhu cầu thực" được nhìn nhận theo góc độ rộng hơn, không chỉ là nhu cầu mua nhà để ở mà còn bao gồm nhu cầu tích lũy tài sản, cho thuê, phục vụ gia đình, nghỉ dưỡng hay khai thác kinh doanh, miễn là gắn với khả năng chi trả và giá trị sử dụng thực tế. Chính sự thay đổi trong hành vi của người mua đang thúc đẩy thị trường xác lập một hệ quy chiếu giá trị mới, trong đó chất lượng sản phẩm, chất lượng sống, khả năng kết nối hạ tầng và hiệu quả khai thác trở thành những yếu tố quyết định.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Đông Tây Group, thị trường bất động sản đang trải qua quá trình điều chỉnh cần thiết để hình thành một chu kỳ phát triển mới với nền tảng vững chắc hơn. Quá trình thanh lọc sẽ tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các chủ thể, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp có năng lực thực sự, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và kiên định với chiến lược phát triển dài hạn.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò động lực chủ đạo, việc phát triển nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nâng cao chất lượng dự án, hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tăng cường tính minh bạch của thị trường sẽ là những yếu tố quyết định khả năng phát triển bền vững của bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

"Quá trình thanh lọc hiện nay không đơn thuần là sự điều chỉnh về thanh khoản hay giá bán, mà là quá trình tái định vị toàn diện giá trị của bất động sản. Trong chu kỳ phát triển mới, những sản phẩm đáp ứng đồng thời các yêu cầu về pháp lý, quy hoạch, chất lượng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, trở thành động lực dẫn dắt thị trường phát triển theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững hơn" - ông Bình nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhấn mạnh ba yếu tố quyết định giá trị bất động sản trong giai đoạn mới gồm khả năng chi trả của đại đa số người dân, chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp và sự đa dạng hóa nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.